Ismét elhalasztották a közös képviselők földhivatali regisztrációs határidejét
Döntött az országgyűlés április 29-én, meghosszabbították a társasházi közös képviselők nyilvántartásba vételének határidejét. Így 2025. május 1. helyett 2026. október 31-ig van ideje megtenni ezt az érintetteknek. Az alábbiakban összefoglaljuk, mit kell tudni a regisztrációs kötelezettségről.
A cikk szerzője Szilber Szilvia társasházi szakértő, a Társasházak és Számvizsgálók Országos Egyesületének (TSZOE) Elnökségi tagja, a Szilber Ingatlan Menedzsment alapító tulajdonosa, és az Érték és Minőség Nagydíjjal elismert Lakásvásárlók kézikönyvének szerzője.
A regisztrációs kötelezettségről
Társasházban lakni közös felelősség, és ennek részeként a törvény előírt egy új kötelezettséget: a társasházak közös képviselőit (illetve intézőbizottsági elnökeit) be kell jegyeztetni az illetékes földhivatalnál.
A kötelezettség célja, hogy átláthatóbbá és biztonságosabbá tegye a társasházak működését, erősítse a jegyző törvényességi felügyeletét, és biztosítsa a megfelelő kapcsolattartást a hatósági eljárások során.
Ezt a kötelezettséget a 2003. évi CXXXIII. törvény (a társasházi törvény) legutóbbi módosítása hozta magával. Az előírás 2024. október 1-jétől hatályos, és kimondja, hogy legkésőbb 2025. május 1-ig a közös képviselők kezdeményezzék hivatalos nyilvántartásba vételüket az ingatlanügyi hatóságnál. Azonban 2025. április 29-én a regisztrációs határidő meghosszabbításáról döntött az országgyűlés. A május elsejei határidő 2026. október 31-re módosult, mely türelmi idő jelentős könnyebbséget jelent az érintetteknek.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Egyrészt, a közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök nevét és megbízatását hivatalosan bejegyzik a társasház ingatlan-nyilvántartási lapjára. Másrészt, 2026. október 31. után csak bejegyzett közös képviselő járhat el a társasház ügyeiben.
Addig a már megválasztott képviselők átmenetileg, regisztráció nélkül is végezhetik feladataikat, de a türelmi idő lejártával ez megszűnik.
Április 29-ig a hivatalos információ az volt, hogy ha a közös képviselő bejegyzését május 1-je után nincs nyilvántartva, az nem tud jogszerűen eljárni sem a hatóságoknál, sem a bankoknál vagy szolgáltatóknál a ház nevében, emiatt szerződések hiúsulhatnak meg, sőt az ingatlanok adásvétele is problémákba ütközhet. Ezt a problémát szerencsére feloldja a határidő meghosszabbítása.
Miért tolták ki a határidőt?
Szakmai szervezetek – élükön a THT Társasházi szaklap és a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamar (BKIK) – már jelezték, hogy túl szoros a határidő, és kérték annak kitolását.
Több okból sem volt szerencsés a májusi, szűkre szabott határidő:
- Óriási az adminisztratív teher: országszerte több tízezer társasház regisztrációját kell adminisztrálni, miközben a folyamatot intéző földhivatalok túlterheltek.
- Az ingatlan-nyilvántartásban eddig is sok volt a munka, a hirtelen jött extra feladat pedig lassítja az ügyintézést. Ha mindenki egyszerre rohan az utolsó pillanatban, az kezelhetetlen helyzetet teremtene.
- Korlátozott ügyvédi kapacitás: a bejegyzést nem lehet otthon, saját kezűleg elintézni – csak ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos útján kezdeményezhető a földhivatali nyilvántartásba vétel. Csakhogy nincs elegendő ügyvéd, aki rövid idő alatt minden társasház papírjait ellenjegyezné és benyújtaná.
- A BKIK szerint mindössze pár száz ingatlanjogban jártas ügyvédre jut az összes ház, így egyszerűen nem reális, hogy mindenkinek elkészüljenek a dokumentumai májusig. Ráadásul, ha a földhivatal formai hibát talál és hiánypótlásra visszaadja a beadványt, könnyen kicsúszhat az időből a lakóközösség.
- Jelentős költségek a lakóközösségeknek: bár maga a földhivatali eljárás díjmentes, az ügyvédi munka nincs ingyen. Az első ránézésre egyszerű procedúra a valóságban több lépésből áll (közgyűlési jegyzőkönyv elkészítése, hitelesítése, benyújtása stb.). Ennek a díját 40.000-70.000 forintra becsülik. Egy kisebb (6–8 lakásos) társasház esetén ez jelentős teher lehet.
- Bizonytalanságok és felkészületlenség: a szabályozás részletei sokáig kidolgozatlanok voltak. A legtöbben a gyakorlati kérdésre csak év elején kezdtek el válaszokat keresni. Felmerült például a közös képviselők szakképesítésének ügye is: bár jelenleg nem kötelező külön végzettség a közös képviselői munkához, sokan bizonytalanok ebben. Van, aki attól tart, hogy képesítés hiányában „regisztrálhatatlan” lesz – noha a hatályos jogszabály szerint erről szó sincs. Ez a zűrzavar sem segíti a határidőre való felkészülést.
A fenti okok miatt a halasztás észszerű és szükséges lépésnek tűnik. Jobb most hosszabb felkészülési időt adni, mint utólag kezelni több ezer szabálytalanul működő társasház problémáját. A határidő hosszabbítása minden érintettnek levegőhöz jutást biztosít, és lehetőséget ad a zökkenőmentes átállásra.
Elismerés azoknak, akik időben léptek
Fontos kiemelni, hogy számos társasház és közös képviselő példamutatóan állt a kihíváshoz. Ők nem vártak az utolsó pillanatig, hanem előre gondolkodtak: előrehozott közgyűléseket tartottak már 2024 végén vagy 2025 elején, hogy a regisztrációhoz szükséges döntéseket meghozzák.
Ezeken a rendkívüli vagy éves közgyűléseken megerősítették a közös képviselő mandátumát (vagy új képviselőt választottak, ha szükséges), és rögzítették jegyzőkönyvben a szükséges határozatokat. A jegyzőkönyveket időben ügyvédi ellenjegyzéssel látták el és benyújtották a földhivatalhoz, ezzel gyakorlatilag eleget téve a kötelezettségnek, jóval a határidő előtt.
Ezeket a lakóközösségeket és közös képviselőiket elismerés illeti. Ők bebizonyították, hogy egy kis szervezéssel és odafigyeléssel a plusz adminisztrációs teher is kezelhető. Ez a felelős hozzáállás hosszú távon megtérül, hiszen a közösségük működése már most átláthatóbb és jogszerűbb lett.
Ne halogassanak a lemaradók se!
Könnyen kísértésbe eshetnek azok a társasházak, amelyek eddig kivártak. „Ha már egyszer meghosszabbították, ráérünk még” – gondolhatják sokan. Ez a hozzáállás érthető, de nem javasolt. Mindenki jobban jár, ha minél előbb eleget tesz a kötelezettségnek, és nem várja meg a következő határidő előtti hajrát.
Hogy miért érdemes hamar túlesni rajta? Íme, néhány érv:
- Átláthatóbb működés, nagyobb bizalom: a hivatalos nyilvántartás révén közhitelesen nyomon követhető, hogy éppen ki a társasház közös képviselője. Ez megelőzi a visszaéléseket: illetéktelen személy nem adhatja ki magát közös képviselőnek, nem köthet a ház nevében szerződéseket. A tulajdonosok és lakók így biztosak lehetnek benne, hogy az ő érdeküket egy valóban megválasztott, felelős személy képviseli.
- Könnyebb ügyintézés, kevesebb probléma: ha a képviselő be van jegyezve, az ügyintézés olajozottabb lesz. Nem lesz kérdés például egy banknak vagy közműszolgáltatónak, hogy ki jogosult aláírni és eljárni a társasház nevében, hiszen egy kattintással leellenőrizhetik a nyilvántartásban. Ingatlan-adásvételnél az ügyvédek, vevők is gyorsabban hozzájutnak a szükséges információhoz, ami felgyorsítja az adásvételi folyamatot. Ha jogi vitára kerül sor (például pereskedés egy kivitelezővel vagy vitás helyzet a szomszédokkal), akkor is erősebb a társasház pozíciója, mert nem lehet kétségbe vonni a képviselő eljárási jogosultságát.
- Elkerülhető a kapkodás és a szankció: minél tovább halogat egy közösség, annál nagyobb az esélye, hogy végül időszűkében, kapkodva próbálja megoldani a bejegyzést. A kapkodás hibákhoz vezethet – hiányos dokumentumok, szabálytalan közgyűlési határozatok –, amelyek miatt a földhivatal visszadobhatja a kérelmet. A törvény kimondja, hogy a társasház közgyűlésének vissza kell hívnia a tisztségviselőt, ha az a megválasztásától számított határidőn belül nem kezdeményezi a nyilvántartásba vételét. Vagyis a mulasztó közös képviselők akár a megbízatásukat is kockára tehetik.
Összefoglalva: aki eddig várt, az a haladék dacára is kezdjen hozzá mielőbb a szükséges lépésekhez. Hívjanak össze közgyűlést, egyeztessenek ügyvéddel, készítsék elő a papírokat. A plusz idő ajándék, de nem azért kapjuk, hogy elherdáljuk, hanem hogy okosan gazdálkodjunk vele.
Bár az elmúlt hónapok a közgyűlések miatt a közös képviselők számára megfeszített munkával teltek, most sem adhatjuk át magunkat a pihenésnek, hiszen a megszavazott felújítások egy része folyamatban van, a többi munkálat megrendelése, szerződéskötései zajlanak és hamarosan indulhatnak. Következő cikkemben a társasházi felújítások buktatóiról és azok elkerüléséről írok.
