Az idén kibontakozó világgazdasági válságot sokan összehasonlítják a 2008-as krízissel. Mi most az ingatlanközvetítői piacra koncentrálunk, hogyan alakult annak idején a tanácsadói piac, illetve vajon milyen következtetéseket vonhatunk le, amelyek ma is érvényesek lehetnek.
A 2008-as válság alapvetően a másodlagos jelzáloghitelpiac anomáliái miatt robbant ki és határozta meg évekig a globális világgazdaságot. Emiatt különösen nagy hatást gyakorolt a lakásszektorra is, ezen belül a hazai ingatlanközvetítői piacra. Az adásvételek száma drasztikusan visszaesett, kínálati piac alakult ki, miközben a devizahitelek miatt lefagyott a hitelezés.
Ebben a helyzetben élesedett a verseny az ingatlanközvetítői piacon is. Érdemes azonban először visszamenni a rendszerváltás idejéig, hogy lássuk a folyamatokat. 1990 után szélesedett az ingatlanközvetítők mezőnye. Egyre többen kapcsolódtak be a munkába, olyan „tanácsadók” is megjelentek, akiknek semmi közük nem volt az ingatlanpiachoz. Egy-egy cetlire felírt lakcímek jelentették az adatbázisukat, a szakértelmüket nem igazolhatták iskolai végzettséggel, sokak nem rendelkeztek irodával sem.
Majd az ezredforduló idején kibontakozott a rendszerváltás utáni első ingatlanpiaci aranykorszak, amelyet állami támogatásokkal ösztönöztek. Utóbbiakat 2002 után leépítették, ezzel együtt felfutott a devizahitelezés. A 2008-as válság tehát egy virágzó magyar ingatlanpiacot kapott telibe. Emlékezhetünk, hogy hatalmas mennyiségben épültek társasházak, grandiózus irodaprojektek indultak el. A lakáspiac felfutása pedig az önálló irodák mellett a nagy hálózatok megjelenését is elősegítette, azonban 2008 itt is törést okozott.
A verseny élesedett, a koncentrálódó piacon a korabeli becslések szerint hatalmas visszaesés következett be. A MIÉSZ (Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szakmai Szervezete) korabeli becslése szerint 2008-2009 környékén hozzávetőlegesen 50 ezer vállalkozás profiljában szerepelt az ingatlanközvetítési tevékenység. Végzett szakember 20 ezer körül lehetett, valójában azonban 5000 vállalkozás foglalkozott a válság előtt tényleges értékesítéssel, akiknek nagyjából a harmada lemorzsolódott.
A megtisztulás útján
2008 után azok az önálló irodák maradtak talpon, akik valóban képzett és tapasztalt szakemberek voltak, több év alatt jelentős ügyfélkört építettek ki, és akik a megbízók között is hitelességgel rendelkeztek. A hálózatok is megsínylették a válságot. Többek között az akkoriban a magyar piacon újonnan megjelent franchise rendszerek se választottak jó időpontot az expanzióra. Hiszen egyrészt nem rendelkeztek beágyazottsággal, másrészt a krízis sem segítette a térnyerést, így a befektetett tőke nem állt arányban az elvárt pozíciószerzéssel.
Szakmai vélemények szerint egy hálózat teljes országos lefedettségét általában 100-150 irodában határozhatjuk meg, amelyek nagyjából 5-10 év távlatában lehetnek reálisak. Vagyis az évtizedes távlatú célok elérését a 2008-as krízis jelentős mértékben gátolta. Másik fontos szempont, hogy a gyors növekedést hátráltatta a szakmai háttérrel rendelkező tanácsadók limitált létszáma. Vagyis hiába növekedett volna egy hálózat gyorsan, egyszerűen nem volt akkora szakmai merítés, amely biztosíthatta, hogy az újabb és újabb irodákból jó franchise-partner válik.
Egyes nagyobb cégek a gyors fejlődés miatt nem tudták kielégíteni az igényeket, és a hirtelen elburjánzó válság miatt kénytelen voltak leépíteni, irodákat bezárni, amelyek markánsan 2009 tavaszától voltak láthatók a magyar piacon. A tehetségesebb üzletkötők saját lábra próbáltak állni. Cégek vándoroltak egyik hálózatból a másikba, önálló kisebb irodák összeálltak, hogy együtt vészeljék át a krízist. A hálózatoknál az is probléma volt, hogy ha a közvetítő bajba került, akkor az iroda is, és ezen keresztül az egész szisztéma. Hiszen a finanszírozás tekintetében piramisként alulról felfelé építkezik a rendszer.
Az elhivatottság hiánya sokaknál azt jelentette, hogy gyorsan távoztak is a piacról. Óriási volt a fluktuáció, a szakmában dolgozók többségének nem volt szakirányú képesítése, mondta annak idején a MAISZ (Magyar Ingatlanszövetség) szakembere. A válság azonban mindig esélyt is ad a megtisztulásra. Ezért egyre több ingatlanközvetítő várta el a kemény, határozott szabályozást, a szigorúan ellenőrzött működést és a nagyobb felelősségvállalást, amely egyrészt kiszűrheti a kontárokat, másrészt emelkedne a szakma társadalmi presztízse.
Milyen tanulságokat vonhatunk le a mára nézve?
Összességében visszatekintve a 2008-as válságra, egyes adatok alapján az akkoriban aktív ingatlanközvetítők csaknem harmada befejezte tevékenységét, miközben a megtisztulás is megkezdődött. Egyre nagyobb igény mutatkozott a szakképzettség iránt, az eladók is egyre öntudatosabbak lettek. Az éretté váló piacon új sztenderdek alakultak ki, egyre hangsúlyosabbak lettek a személyre szabott szolgáltatások.
Sokan a megszerzett üzleti ismereteket arra használták fel, hogy az önálló irodáikat versenyképes, nagy szakmai tudással rendelkező rentábilis és professzionális vállalkozásokká alakítsák. A válság ugyanis lehetőséget ad arra is, hogy a közvetítők fejlesszék a képességeiket, az üzletviteli ismereteiket. Azok a jövő emberei, akik valódi, évtizedes távlatra szóló startégiákban gondolkodnak. A krízis alatt fontos a jó évekből származó tartalékok megfelelő felhasználása, az adatbázis építése, hiszen megbízások vannak, csak éppen a tranzakciók csúsznak.
Az átmeneti időszakban a magas költségszintek helyett a kisebb, rugalmasabb költségszerkezetű irodák lehetnek rentábilisek. Az értékesítést közvetlenül nem támogató költégtételeket újra kell gondolni és optimalizálni kell a kiadásokat. Akik hosszabb távon gondolkoznak, azok sikerrel megküzdenek a nehézségekkel is. Akik a válságban is a jövőre koncentrálnak, ott lesznek az ingatlanpiaci ciklus újabb felszálló ágánál, és nyernek.