Buda északi kerületeiben, így a második és harmadik kerületben, illetve a környező agglomerációs településeken is megnőtt a befektetők jelenléte a lakáspiacon, míg a lakhatási céllal vásárló fiatalok lehetőségei jóval szűkösebbek, mint azt pár éve a jobb gazdasági körülmények között tapasztalhattuk. A milliós négyzetméterárakról, a sláger ingatlanokról és az ingatlanközvetítő szerepéről beszélgettünk Keszler Annával, a BeMyHome tulajdonosával.
Pörög a befektetési célú lakáspiac
– Hogyan alakul jelenleg a lakáspiac Észak-Budán és a környező agglomerációban, hiszen mindenhol azt hallani, hogy az eladók nagyon magabiztosak lettek a 2025-ben várható változások és kormányzati intézkedések miatt?
– Azt látjuk, hogy bizonyos kategóriában már most jelentős áremelkedés tapasztalható, szinte egymillió forintos négyzetméterár alatt nincs is eladó ingatlan. Lassan már a panelek ára is eléri ezt a lélektanilag fontos határt, ami az elmúlt évtizedeket elnézve sokak számára szinte hihetetlen változás. Természetesen vannak nagyon keresett ingatlanok, így az újépítésű, az újszerű vagy a szépen felújított otthonoknál a garzonok, illetve a nappali plusz egy hálószobás lakások tekintetében elképesztő mértékben növekednek az árak. Ennek pedig az az oka, hogy ezek a klasszikus befektetési célú ingatlanok, vagyis a nem lakhatási céllal vásárlók ezeket preferálják.
– Mi várható a jövőben? Tovább emelkednek az árak?
– Mi is nagy reményekkel várjuk az állampapírpiacról érkezőket és a magánnyugdíjpénztári megtakarításokkal rendelkező új vevőket, hiszen felpörgetik a piacot, így még több tranzakció realizálódhat. Azonban azt is érzékeljük, hogy a befektetők kedvenc lakástípusainál, amelyekről beszéltünk, már lezajlott a 15-20 százalékos áremelkedés, vagyis nem lehet kiszámítani, hogy meddig emelkedhetnének még a kínálati árak. De alapvetően a lakás továbbra is kiváló befektetési forma, számos előnnyel bír, elég csak arra gondolni, hogy az utóbbi évtized tapasztalata alapján inflációkövető és kiadás esetén a hozam garantálható még akkor is, ha az utóbbi években ez inkább reálisan „csak” 4-5% között mozgott. Azonban a keresett típusok mellett mindenki szeretné emelni az árakat, pedig például a külső kerületekben és az agglomerációban található családi házak, azokon belül is a régebben épült vagy felújítandó ingatlanok esetében nem reális kiugró áremelkedésben reménykedni. Számukra inkább az energetikai célú felújításokat ajánljuk, mert hosszú távon mindenképpen értéknövelő befektetés, amire szintén találni kedvezményes hitellehetőséget.
Akár 400.000 Ft is visszajárhat otthonod korszerűsítéséből. Nézd meg, hogy jogosult vagy-e rá.
– Azokat a lakásokat, amelyeknek az ára brutálisan emelkedett, valóban veszik, mint a cukrot?
– A vevők között arányaiban sokkal kevesebb az olyan személy, aki saját célra vásárol, míg a befektetők folyamatosan vesznek. Most az év végén is rengeteg hívásunk van, vagyis nem panaszkodhatunk.
Alapvetően két ingatlantípus pörög a piacon, az egyik a már említett garzonok, illetve a nappali plusz egy hálószobás lakások, a másik pedig a 200-400 millió forint közötti luxus családi házak és ikerházak.
Vagyis szétszakadt a piac, mert a kettő között jelentős űr tátong. Az említett kategóriák között a 100-150 millió forintos – még CSOK plusz kategóriába eső – ingatlanokra egyre szűkülő kínálat jellemző, így az ezt kereső réteget a legnehezebb kiszolgálni. A legnagyobb problémát a tulajdonosokkal való kommunikáció, illetve a reális árak meghatározása jelenti, mert a média által közvetített jelentős áremelkedést mindenki érvényesíteni próbálja, miközben ez nem minden ingatlantípusra vonatkozik. Félő, hogy ebben a kategóriában erősen elválik majd a kereslet és kínálat, mely jelentős időveszteséget jelent majd azok számára, akik irreálisan értékelik és teszik piacra az otthonukat.
A fiatalok lehetőségei
– Mi lesz azokkal a fiatalokkal, akik családalapítás vagy otthonteremtés céljából vásárolnának lakásokat?
– A Kormány által bejelentett lakáspolitikai intézkedéseket, amelyek a fiatalok lakhatási nehézségeinek megoldására irányulnak, üdvözölnünk kell, hiszen a 30-35 éves korosztály markáns része még mindig „mamahotelben” él. Ennek többek között az az oka, hogy sajnos a lakásdrágulás a bérleti díjakat is húzta magával. Nagyjából 250 ezer forintért lehet egy nappali plusz egy hálószobás jó állapotú lakást bérelni, miközben átlagosan az emberek többsége nettó három-ötszázezer forintot keres, vagyis aránytalan módon a fizetésük csaknem felét lakhatásra fordítják. Minden olyan kezdeményezést támogatnunk kell, amely ennek a generációnak ténylegesen segítséget nyújt akár bérlakás-építés, akár megfizethető lakhatás, akár kedvezményes hitellehetőségek formájában.
Segítség az ingatlanpiacon
– Ezen a fellendülő piacon, ahol egyre több az adásvétel és egyre több a hirdetés, mennyire fontos az ingatlanközvetítő személye, hogy az adott tanácsadót válasszák az eladók a lakásértékesítés során?
– Sajnos ma már nem elég jó szakembernek lenni, annak is kell látszani, erre pedig egyre több és több időt, energiát kell fektetni.
A közösségi média fokozatos térnyerésével együtt már az ingatlanközvetítőknek is másként kell kommunikálniuk, másként kell felépíteniük magukat és a saját imázsukat, gondoljunk csak a TikTokra, a Facebookra vagy éppen az Instagramra.
Ez azonban habitus kérdése is, hiszen vannak olyan közvetítők, akik nem szeretnének megjelenni a közösségi fórumokon, ahol nem csak a termék, vagyis az ingatlan, hanem a tanácsadó személye is előtérbe kerül.
– Tehát nem is az ingatlanközvetítő irodák versenyeznek, hanem az ingatlanközvetítők?
– Érdekes tendenciaként figyelhetjük meg, hogy a céges márka, vagyis az iroda helyett a személyes márka, az ingatlanközvetítő személye egyre fontosabbá válik. Ennek az is az oka, hogy a lakás az életünk során az egyik legfontosabb értéktárgyunk, amelyhez érzelmi szálak is fűznek. Sok energiába és időbe telik videókat készíteni, ahol a lakások mellett az ingatlanközvetítő személyisége és szakértelme előtérbe kerül, mint a személyes márka része. Nálunk a céges márka szerepe jelentős, de a munkatársainkra is egyre nagyobb hangsúlyt szeretnénk helyezni, ennek érdekében professzionális marketing támogatást is igénybe veszünk.
– Önnek mi a véleménye az ingatlan.com Prémium Partner programról, ahol a szakértő és hiteles ingatlanközvetítőket helyezik a középpontba?
– A Prémium Partner programnak köszönhetően sokkal többen nézik meg a hirdetéseimet, hiszen a részvételem emeli a szakmai presztízsemet is. A program segít abban is, hogy még több ügyfél bízza rám kiemelt szerződés keretében az ingatlanát, így jóval nagyobb erőfeszítéseket tudok tenni a sikeres értékesítés érdekében.
Ráadásul a kölcsönös bizalom jegyében az aktuális piaci viszonyokat figyelembe véve tudok reális árakat meghatározni, amely segít záros határidőn belül sikeresen értékesíteni az adott lakást vagy éppen családi házat. A megbízót képviselem alapvetően, majd a tranzakció lebonyolítása során természetesen már mindkét felet, mert a végső cél, hogy mindkét fél elégedett legyen. Az ingatlan.com oldalán, az ingatlanközvetítők értékelési lehetőségét alapvetően jó visszacsatolási lehetőségnek értékelem, ugyanakkor a szubjektív szempontokat jó lenne még több objektív tényezővel, kiegészíteni, így a sikeres tranzakciók minősítésére nagyobb hangsúlyt kellene fektetni.
– Egyre több a hirdetés, vagyis egyre nehezebb láthatóvá tenni az eladásra szánt lakást. Felmerül a kérdés, hogy hol érdemes hirdetni, hogy minél hatékonyabban tudjuk támogatni az értékesítési folyamatot?
– A hirdetéseinkre megérkező érdeklődések 70 százalékát az ingatlan.com-tól kapjuk, illetve a saját honlapunkat is folyamatosan fejlesztjük, emellett még egy-két nagyobb honlapon vagyunk jelen. Nemrég lemondtunk egy hirdetési felületet, mert nem bizonyult hatékonynak. Természetesen ezt minden évben monitorozzuk. Minden ingatlanunkkal szeretünk az ingatlan.com-on az adott lokációra és paraméterekre vonatkozó listán előtérbe kerülni, főleg, ha csak mi áruljuk az adott lakást, ezért folyamatosan kiemeljük a hirdetéseinket.
– Önök mekkora jutalékkal dolgoznak?
– 2,5 és 3,5 százalékos jutalékokkal dolgozunk attól függően, hogy kizárólagos vagy általános megbízás szerint értékesítünk. Ha csak mi foglalkozunk egy adott ingatlannal, akkor sokkal több energiát és erőforrást tudunk mozgósítani a sikeres értékesítés érdekében, így a díjazásunk is kedvezőbb mértékű.
