Kecskemétet az elmúlt évtizedben a legjobban fejlődő nagyvárosaink között említhetjük, köszönhetően a jelentős iparosításnak vagy éppen a Mercedes-gyár hatásának. Az ingatlanárak emelkednek, nem véletlenül ma már meglehetősen drága városról beszélhetünk, ahol az új építésű lakáspiac is jelentős szerepet játszik. Makány Auréllal, a Globalhome tulajdonosával beszélgettünk az aktuális árakról, a fizetőképességről, a korrekt ár meghatározásáról és arról, hogyan érvényesülhet egy hiteles ingatlanközvetítő a fellendülő lakáspiacon.
Kecskeméti ingatlanpiac alakulása
– Hogyan alakul jelenleg a kecskeméti lakáspiac?
– A nemzetközi gazdasági helyzet és az infláció miatt természetes módon növekedésnek indultak az ingatlanárak. Az emelkedés ugyanakkor kicsit intenzívebb, mint azt a piaci körülmények indokolnák, ennek következtében a fizetőképes kereslet csökken. Az új építésű lakásoknál is tapasztalhatunk áremelkedést, ugyanakkor érdemes az új projekteket megnézni, ha valaki befektetési szándékkal szeretne vásárolni.
Kecskeméten az új építésű lakások négyzetméter ára 1 millió ötvenezer forintnál kezdődik, de elérhetjük akár az 1,4-1,5 milliós négyzetméterárat is. Ezzel párhuzamosan a használt lakások szintén drágultak: átlagosan körülbelül 700 ezer forintos négyzetméterárakkal kalkulálhatunk, de természetesen városrészektől és épületszerkezeti sajátosságoktól függően lehetnek eltérések. Rossz állapotú ingatlanokat már akár 5-600 ezer forint/m2-ért találunk, ugyanakkor a kiváló állapotú otthonok ára elérheti az egymillió forintos négyzetméterárat is.
– Az elmúlt évtizedben hatalmas ipari beruházások zajlottak Kecskeméten, létrejött az egyetem, és számos városfejlesztési és infrastrukturális projektről is beszámolhatunk. Mindezek hogyan hatottak a helyi ingatlanpiacra?
– Kecskemét valóban drága város lett, vagyis a robbanásszerűen iparosodó hazai nagyvárosokban érzékelhető áremelkedés itt is megmutatkozott. Éppen ezért a kedvező adottságú, olcsóbb, jó állapotú lakások gyorsan gazdát cserélnek, sőt, sokszor már az eladó ismeretségi köréből származó vevők csapnak le ezekre az ingatlanokra.
A negyvenmillió forintnál drágább lakásokat már lassabban lehet eladni, de a szépen, minőségi anyagokkal és módon felújított ingatlanok vevője is aránylag rövid időn belül megérkezik. A következő 4-5 évben még jelentős ipari fejlesztések várhatók a városban, amely az árak stabilitását vagy éppen további emelkedését jelenthetik.
– Mennyire képesek a kecskemétiek vásárolni ezeken az árakon, mekkora a vásárlóerejük?
– Az átlagos keresettel rendelkező helyi polgárok nehezen tudnak bekapcsolódni a lakáspiacba. Nem véletlenül a CSOK Plusz és egyéb kedvezmények, illetve még hitel szükségesek ahhoz, hogy tudjanak számukra megfelelő ingatlant vásárolni.
Az önerős vevőink alapvetően befektetési céllal vesznek, míg az otthonteremtési szándékkal érkezőknek szükségük van hitelre és állami ösztönzőkre.
A közvetítői siker titka
– Ön önálló ingatlanközvetítőként dolgozik. Hogyan tud érvényesülni a jelenlegi lakáspiacon?
– Az önálló, kisebb ingatlanirodák meglehetősen változóan teljesítenek, hiszen a gazdasági helyzettől függően néha nehezebb, néha könnyebb a mindennapi működésünk. Fontos, hogy az ingatlanközvetítői partnereimmel kölcsönösen segítsük és kiegészítsük egymást. A saját márkaépítés és a saját nevünk megismertetése a megfelelő minőségű szolgáltatásokkal együtt folyamatosan zajlik.
Sohasem állhatunk meg arra hivatkozva, hogy már elégedettek vagyunk önmagunkkal. A meglévő kapcsolatrendszerem folyamatosan bővül, a tavalyi év a vártnál jobban sikerült, sőt, az idei évre vonatkozóan is optimista vagyok, várom a piac további bővülését. 2025 jól kezdődött, hiszen több sikeres ügyletet realizáltam, illetve újabb eladókat vontam be az ügyfélkörömbe.
– Milyen tulajdonságokkal kell rendelkezni egy sikeres ingatlanközvetítőnek? Vagyis mi a siker titka?
– A láthatóság az egyik legfontosabb, hogy az ügyfelek ismerjenek, és ez az ismertség párosuljon a magas szakmai színvonallal. De nincs megállás, folyamatosan tanulok, újabb képzéseken és konferenciákon veszek részt akár online, akár személyesen. Ezzel párhuzamosan a közösségi médiában és egyéb felületeken törekedni kell a korrekt, hiteles tájékoztatásra. Nekünk kis irodaként nincs időnk arra, hogy felesleges köröket fussunk.
Személyre szabottan, ügyfél- és ingatlanspecifikusan a megbízómmal, vagyis az eladóval közösen megtervezzük, hogy a lehető legjobb feltételekkel, leggyorsabban és a legjobb áron a megfelelő embernek tudjuk értékesíteni az adott ingatlant az aktuális piaci környezetben.
A reális piaci ár meghatározása
– Hogyan lehet korrektül beárazni egy ingatlant, hogy ne tartson egy évig az értékesítés? Hogyan tudja elmagyarázni az eladóknak, hogy mi is a korrekt ár?
– Ez a legnehezebb feladat, hogy hitelesen meghatározzuk a reális piaci árat. Szakértőként kell véleményt alkotnunk, nem szabad téves illúziókban ringatni az eladót az ingatlan áráról! A személyes találkozó alkalmával az eladóknak mindig felvázolom a korrekt árat, amit az érzelmi kötődés miatt sokszor nehezen fogadnak el. Azt is be tudom határolni, hogy feltehetőleg mennyi ideig fog tartani a közös projektünk. Az ügyfelek jelentős része elfogadja a piaci elemzésemet, ha pedig valaki magasabb áron szeretné eladni, akkor az értékesítési idő is elhúzódik, majd később belátja, hogy mégsem az a reális ár, amit másoktól hallott.
Hirdetési portálok szerepe
– Mi a véleménye az ingatlan.com Prémium Partner programjáról, hiszen ön is részt vesz ebben?
– A professzionális ingatlanközvetítést az ingatlan.com támogatja, ennek egyik eleme a Prémium Partner Program, amelynek keretében a referenseknek előzetesen többlépcsős szűrőn kell keresztül menniük. Így többek között rendelkeznünk kell azzal a végzettséggel, amellyel az ingatlanközvetítői tevékenységet végezhetik. A program segítségével megjelenhetünk az ingatlan.com felületein: szinte virtuális módon be tudunk kopogtatni az ügyfelek ajtaján, és ajánlhatjuk magunkat, vagyis a leendő megbízóim látókörébe kerülhetek.
– Hol érdemes hirdetni, hiszen annyiféle internetes oldallal találkozunk nap mint nap?
– A saját weboldalaim mellett az ingatlan.com segítségével tudom a legtöbb ingatlant értékesíteni és innen érkezik a legtöbb megkeresés is. Ezen kívül még megadom a lehetőséget egy-két hirdetési oldalnak, de nagyon nagy a kontraszt, onnan nagyon kevés telefon vagy e-mail érkezik.
– Végezetül felteszem a szokásos kérdést. Ön hány százalékos jutalékért dolgozik?
– Valóban, ez az egyik legfontosabb kérdés. Amennyiben az ügyfelem határozatlan időre bíz meg az ingatlan értékesítésével, elvállalom 2,5-3,5 százalék plusz áfa sikerdíjért. Azokban az esetekben, amikor második vagy harmadik megbízóként vagyok jelen egy lakás, ház eladási folyamatában, akkor nagyobb a lehetséges jutalék mértéke. De már abban a szerencsés helyzetben vagyok, hogy alapesetben nem vállalom azokat az eladási megbízásokat, ahol jó néhány tanácsadó dolgozik. Ipari, kereskedelmi és mezőgazdasági ingatlanok esetében mások mellett is vállalok munkát, mert ilyen esetekben az egyéni kapcsolatrendszeremet, specifikus tudásomat sokkal jobban tudom hasznosítani a konkurenciánál.