Kategóriák
Ugrás a hirdetésekhez

Műemlék adásvétele: milyen szabályok vonatkoznak rá?

Magyarországon több mint 51.000 műemlék található, így könnyen előfordulhat, hogy az eladni vagy megvásárolni kívánt ingatlan műemléknek minősül, amelyet jogszabállyal védetté nyilvánítottak. A törvényi szabályozás megismerése elengedhetetlen, amennyiben műemlék eladása vagy megvásárlása a célunk. Az alábbi cikkünkben megismerheted a műemlék pontos fogalmát, a műemléki státusz ellenőrzését, az adásvételre vonatkozó fontosabb tudnivalókat és a műemlékvédelem irányelveit.

Műemlék adásvétele körültekintést igényel, de nem ismered a vonatkozó jogszabályokat? Cikkünkből megtudhatod a legfontosabbakat!

Mi az a műemlék és műemlékvédelem?

A műemlék jogszabállyal védetté nyilvánított, nyilvántartásban rögzített műemléki érték. A 2001. évi LXIV. törvény rendelkezik a kulturális örökség védelméről és az ingatlanok műemlékké nyilvánításáról, és miniszteri rendeletben határozzák meg, hogy mely ingatlan minősíthető műemlékké. A műemlékvédelemről szóló 1997. évi LIV. törvény hatálybalépését követően megszűnt a korábbi hármas tagolás, amely az alábbi kategoriákat különböztette meg.

  • Műemlék: “A hazánk történeti múltjának jellegzetes, pótolhatatlan olyan emléke (építmény és egyéb alkotás, annak tartozékai, továbbá a vele kapcsolatos képző- és iparművészeti alkotások), amely az ország gazdasági-társadalmi és kulturális fejlődésének tárgyi bizonyítékául szolgál, s építészeti, történeti, régészeti, képzőművészeti, iparművészeti vagy néprajzi szempontból kiemelkedő jelentőségű.”
  • Műemlék jellegű: “Az építészeti, történeti, régészeti, képzőművészeti, iparművészeti vagy néprajzi szempontból jelentős építmény és egyéb alkotás, annak tartozékai, továbbá a vele kapcsolatos képző- vagy iparművészeti alkotások.”
  • Városképi jelentőségű: “Városban és községben egyaránt – az olyan építmény és annak külsőleg látható tartozékai, amely történeti vagy művészeti értékére tekintettel nem minősíthető műemléknek vagy műemlék jellegűnek, de külső megjelenésénél (hely, tömeg, építési mód, homlokzat stb.) fogva városkép (településkép) kialakításában lényeges szerepe van.”

Az 1997. évi LIV. törvény értelmében, a korábban műemlék jellegű és városképi jelentőségű kategóriába eső ingatlanok is műemléknek minősülnek. Az ingatlan tulajdonosának és a település polgármesterének véleményét is figyelembe veszik a műemlékké nyilvánításkor. Fővárosi ingatlanok esetén a kerületi polgármester véleménye a mérvadó. A műemlékké nyilvánítási folyamat elindításáról tájékoztatják az ingatlan tulajdonosait, további érintett személyeket és szervezeteket.

Bár cikkünk a műemlék ingatlanokra koncentrál, nem csupán lakásokat nyilváníthatnak műemlékké. A területi védelem kiterjedhet: 

  • műemléki jelentőségű területekre (akár városrészekre),
  • műemléki környezetre,
  • és történeti tájra is. 

A műemlékvédelem olyan folyamatok összessége, amely műemlékek felkutatásával, megóvásával és felújításával foglalkozik. Több tudományterület közös munkáját igényli, így mérnökök, építészek és történészek egyaránt foglalkoznak műemlékvédelemmel.

Műemlék adásvétele: így ellenőrizheted az ingatlan státuszát

Az ingatlan műemléki státuszának ellenőrzése ingatlanvásárlás esetén lehet hasznos. Vásárlóként előfordulhat, hogy a kiszemelt ingatlan hirdetésében nem találod a műemléki státuszra történő utalást, azonban felmerül benned a gyanú, hogy a meghirdetett lakás műemlék védettséget élvez. Hogyan ellenőrizhető a műemléki védettség? 

Tulajdoni lap

A műemléki védettség a tulajdoni lapon szerepel. Így az ellenőrzéséhez elengedő, hogy letöltsük a Földhivatal adatbázisából az ingatlanhoz tartozó tulajdoni lapot. Ebben a cikkünkben bővebben írtunk a tulajdoni lapról.

Az alábbi lépésekkel szerezhetjük meg a szükséges dokumentumot. Évente két alkalommal ingyenesen tölthető le nem hiteles tulajdoni lap a Földhivatali-nyilvántartásból.

  1. lépés: Menjünk a Földhivatal Online rendszer bejelentkezési oldalára!
  2. lépés: Válasszuk ki a bejelentkezési módot! Ügyfélkapus hozzáférés mellett kattintsunk a “Bejelentkezés Ügyfélkapuval” gombra! Ha nincs regisztrációnk, a legközelebbi kormányablakban percek alatt kérhetünk egyet.
  3. lépés: Adjuk meg a hitelesítő adatokat és lépj be!
  4. lépés: Belépés követően válasszuk a “Szolgáltatások indítása” opciót, majd az “Ingatlan keresése” lehetőséget!
  5. lépés: Ezt követően kereshetővé válik az ellenőrizni kívánt ingatlant helyrajzi szám és cím alapján. Ha nem ismerjük az adott ingatlan helyrajzi számát, cím alapján is kereshetünk.
  6. lépés: Az adatok kitöltését követően válasszuk ki a “Teljes (díjmentes)” lehetőséget, majd töltsük le az ingatlanhoz tartozó tulajdoni lapot képfájlként.

Nem szerepel a tulajdoni lapon a műemléki védettség, tehát az ingatlan nem műemlék? De lehet, hogy az! Hiszen a földhivatal ezeket az ingatlanokat gyakran ismertető táblával jelöli. Személyesen vagy a Google Street View utcakép megtekintő weboldal segítségével érdemes megnézni az ingatlant és környékét. Amennyiben “Műemlék” feliratú táblát találsz az épület falán vagy környékén, jó okunk lehet feltételezni, hogy az adott ingatlan műemléki jogvédelem alatt áll, ezért a műemlék adásvétele körüli teendőket ilyenkor érdemes újra végigolvasni, hogy megfelelő információk birtokában legyünk.  

Országos Építésügyi Nyilvántartás

Ha a fenti lépésekkel sem sikerült egyértelműen megállapítani az ingatlanról, hogy műemlék, avagy sem, akkor érdemes az Országos Építésügyi Nyilvántartásban (OÉNY) ellenőrizni. A potenciálisan fennálló műemléki védettség lekérdezéséhez az ingatlan helyrajzi számának és a település nevének megadása szükséges. A helyrajzi szám a fent ismertetett módon megszerezhető tulajdoni lapon szerepel.

Mit tegyek, ha műemléknek minősített ingatlant szeretnék vásárolni?

Az ingatlan vásárlás költségei a vételáron kívül egyéb tételeket is tartalmazhatnak, így a műemlék adásvétele is növelheti a költségeinket, ezért fontos, hogy műemlék vásárlása esetén jogszerűen járjunk el. A megfelelő ügyvéd kiválasztásán túl érdemes tájékozódni a műemlékek vásárlásáról rendelkező jogszabályokról.

Első lépésként a vásárlási szándékról értesíteni kell az elővásárlásban jogosultakat. Előfordulhat, hogy az ingatlanra több elővásárlási jogosultság is fennáll, ezért a vásárlási szándékot az elővásárlási jogosultsággal rendelkezők felé jeleznünk kell, az alábbi sorrend szerint:

  1. Első helyen a Magyar Állam szerepel.
  2. Második helyen az ingatlant kezelő, üzemeltető és használó önkormányzat áll.
  3. Harmadik helyen áll az ingatlan fekvése szerinti települési önkormányzat.

Mit tegyek ha műemléknek minősített ingatlant szeretnék eladni?

Műemléki védelem alatt álló ingatlan eladását megelőzően a tulajdonostársaktól és az elővásárlási jogosulttól szükséges beszerezni elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokat. Korábban az állami elővásárlás jogát a Forster Gyula Nemzeti Örökségvédelmi és Vagyongazdálkodási Központ gyakorolta. A kulturális örökség védelmével kapcsolatos szabályokról szóló 496/2016. (XII. 28.) kormányrendelet alapján 2017-től a Miniszterelnökség, vagy bizonyos esetekben a kulturális örökség védelméért felelős miniszter gyakorolja.

Ahhoz, hogy az esetleges jogvita elkerülhető legyen, fontos az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok hiánytalan beszerzése. Ehhez érdemes tapasztalt ügyvéd segítségét kérni.

Műemlék adásvétele: konklúzió

A műemléki védelem alatt álló ingatlan adásvétele sajátos kihívásokkal jár. A fentebb ismertetett három módszer (tulajdoni lap, műemlék tábla és OÉNY adatbázis ellenőrzés) segítségével felülvizsgálhatjuk a kiválasztott ingatlan műemléki státuszát. Amennyiben a megvásárolni vagy eladni kívánt ingatlan valóban műemlék, fontos, hogy az elővásárlási jogosultak mindegyikét a jogszabályi előírásoknak megfelelően tájékoztassuk. Érdemes műemléki ingatlanok adásvételében jártas ügyvéd segítségét kérni, hogy elkerüljük a bosszúságokat.

Ajánlott cikkek