Kategóriák
Ugrás a hirdetésekhez

Az előző tulaj kifizetetlen számláit ki állja?

A lakásvásárlás mindig meghatározó és egyben felelősségteljes pontja életünknek. Gondoljunk bele, kiválasztottuk álmaink otthonát, leegyeztettük az eladóval az adásvétel feltételeit, felkértünk egy jogi szakembert is, hogy segítse az ingatlan eladásának lebonyolítását, ezután az ingatlan a tulajdonunkba került. Majd egyszer csak felszólítást kapunk a közös képviselőtől, vagy a közműszolgáltatóktól, mert az előző tulajdonos után tartozás maradt. Az eladó elfelejtett tájékoztatni minket, hogy fennálló közműtartozásai, esetleg közös költség elmaradása van.

Hogyan tudjuk megelőzni a fenti szituációt, illetve ilyen esetben kit terhel jogi felelősség? Cikkünkben leírjuk, hogyan tudod elkerülni azt, hogy ne kelljen az eladó gondatlansága miatt helytállnod.

Mikor járunk el körültekintően? 

Első lépésként az ingatlan megvásárlása előtt alaposan kérdezzük ki az eladót, hogy milyen tartozásai állnak fenn. Ez esetben nem csak a tulajdoni lapra bejegyzett terheket kell kiderítenünk, hanem a közmű- és közös költség tartozásokat is. Épp ezért javasolt, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt a korábbi tulajdonossal részletesen egyeztessünk a terheket, tartozásokat illetően.

Sokat tehetünk a kellemetlen szituációk ellen azzal is, ha elkérjük az eladó legutóbbi közüzemi számláit, amelyeken szerepel az aktuális folyószámla-egyenleg is. Lényeges, hogy ha az egyenleg és számla összege nem egyezik, akkor az eladónak közműtartozása van. Vagyis ekkor már tudhatjuk, hogy mire kell odafigyelnünk a későbbiekben, mit kell feltétlenül megoldanunk az ingatlanvásárlás során.

Fontos kiemelni, hogy az egyenleget az egységes közüzemi számlaképnek köszönhetően valamennyi közműszolgáltató (gáz, áram, távhő, víz, hulladék, szennyvíz) azonos formában és helyen tünteti fel. A számlakép azonban nem tartalmaz információt a szolgáltatás felfüggesztéséről, vagy esetleg megszüntetéséről, ezért ebben az esetben érdemes az eladón túl érdeklődni a szolgáltatónál is.

Miért fontos az alaposság?

Azért, mert sok esetben az a tapasztalat, hogy problémát szokott okozni az, amikor a társasház másik lakója nem fizeti, vagy nem rendszeresen fizeti a közműszámláját. Ebben a helyzetben akkor van baj, ha a társasház rendelkezik főmérővel, és az egyes lakáshoz csak mellékmérők tartoznak. Ilyenkor szokott előfordulni az az eljárás, hogy a szolgáltató felmondja a mellékszolgáltatási szerződést az érintett lakóval, és a tartozást a társasházra, annak főórájára terheli át. Ez pedig azt eredményezi, hogy egy lakó tartozása az egész lakóközösségre kihat.

Hogy kerülhetjük el? 

Nehezíti az új tulajdonos helyzetét, hogy ilyen körülményekről vevőként nagyon nehezen szerezhetünk tudomást. A tulajdoni lap jellemzően nem tartalmaz erre vonatkozóan bejegyzést, így érdemi információt csak az érintettől, vagy a közös képviselőtől kaphatunk.

Minden esetben nézzük meg a lakás tulajdoni lapját és ellenőrizzük, hogy milyen terhek kapcsolódnak az ingatlanhoz, szerepel-e rajta közműtartozás miatt bejegyzett végrehajtási jog.

Az eladó kötelezettsége

A közművek esetén érdemes szót ejtenünk az eladó szavatossági felelősségéről. Lényeges, hogy az eladó az ingatlan per-, igény-, és tehermentességét szavatolja. Az eladónak garantálnia kell, hogy az ingatlannal összefüggésben közüzemi-, és köztartozása nem áll fenn. Valamint azt is, hogy a birtokba bocsátás időpontjáig az ingatlanra vonatkozó összes közüzemi és köztartozásokat korábban már rendezte. Az eladónak arra is garanciát kell vállalnia, hogy nincs közmű és közös költség tartozása, továbbá a mérőórák (plombák) sértetlenek, azok hibátlanok, illetve, hogy a valós állapotot mutatják. Fontos, hogy amennyiben a közműszolgáltatók – az adásvételi szerződés megkötésének időpontjára is fennállóan – később megállapítanák a mérőórák hibáját, azért az eladó teljes anyagi felelősséggel tartozik. Javasolt, hogy a szolgáltatások átírása esetén a felek együttesen járjanak el, kérjék ki a tartozásokról az igazolásokat, és amennyiben az eladónak tartozása van, azt az eladónak rendeznie kell. 

Vevőként bebiztosíthatjuk magunkat azáltal is, hogy az igazolásokat még az adásvétel előtt kikérjük, ezáltal elejét tudjuk venni a későbbi jogi bonyodalmaknak. Társasház esetén a közös költségről az igazolást a közös képviselőtől kell beszereznünk.

A közös költség rendezése

Nézzünk utána a lakást érintő közös költség helyzetének is. Társasház esetén egyeztessünk a közös képviselővel, hogy az eladónak van-e lejárt esedékességű számlája, így elkerülhető a fenti kellemetlen helyzet. Egyeztessünk a lakóközösséggel is. Ilyenkor akár olyan értékes információkra is szert tehetünk, hogy egyes lakóknak nagyon komoly elmaradásai vannak a közüzemi számlákat illetően, ami még nem került rá a társasház főórájára költségként, de ez a közeljövőben akár be is következhet.

Ha mégis megtörtént a baj

Cikkünkben a leggyakrabban előforduló vízközmű, illetve a közös költség tartozások helyzetét mutatjuk be.

Vízközmű

Vevőként a legfontosabb kérdés számunkra az, hogy vízközmű tartozás esetében kinek kell helytállnia. A víziközmű-szolgáltatásról a 2011. évi CCIX. törvény rendelkezik. A közüzemi díjat tartalmazó számlát a közszolgáltatási szerződésben, és az adott szolgáltató üzletszabályzatában foglaltak szerint köteles kiegyenlíteni a felhasználó. Tehát a jogviszonyt a közszolgáltatási szerződés hozza létre a felek között.  A törvény egyértelműen kimondja, hogy amennyiben az adott felhasználási hely (ingatlan) esetében a korábbi (eladó által kötött) szolgáltatási szerződés alapján tartozás jelentkezik, akkor ebben az esetben a felhasználási hely (ingatlan) vonatkozásában a szolgáltató különböző szankciókat is alkalmazhat. Ilyen szankció lehet a feltöltős mérőóra felhelyezése, esetleg az időbeli és mennyiségi korlátozás, vagy súlyosabb esetben a szolgáltatás felfüggesztése. Tehát összességében azt mondhatjuk, hogy az ingatlan új tulajdonosa nem kötelezhető jogszerűen az eladónál felmerült szolgáltatási díj megfizetésére, azonban az imént ismertetett szankciók mind az ingatlan, mind az új tulajdonos esetében kellemetlen következményeket tudnak okozni.

Közös költség

Ami a közös költség tartozást illeti,  felel-e egyáltalán a vevő az eladó közös költség tartozása miatt? Főszabályként azt mondhatjuk, hogy a közös költség tartozás az eladót terheli. Legalábbis a többségi bírói gyakorlat szerint. A Kúria által meghozott eseti döntés szerint a közös költség tartozás a korábbi tulajdonost, azaz az eladót terheli, így a vevővel szemben a társasház nem léphet fel, kivéve ha a vevő átvállalja az eladó tartozását. A baj akkor keletkezik, amikor a társasház jelzálogot jegyeztet be az ingatlanra, így a vevő terhelt ingatlant szerez, és ebben az esetben az ingatlannal felel az eladó korábbi tartozása miatt. E körben is fontos hangsúlyozni, hogy járjunk el körültekintően, és egyeztessünk a közös képviselővel.

Egyéb lehetőség

Zárásként meg kell említeni, hogy vevőként meg van az a jogi lehetőségünk is, hogy az eladó terheit a nyakunkba vesszük, azaz kifizetjük a tartozásait. Ha így járunk el, lehetőségünk van az eladóval szemben megtérítési igénnyel fellépni a Ptk. 6:57. §-a alapján, ebben az esetben viszont vállalnunk kell akár a hosszas pereskedést is.

A blogcikk szerzője Dr. Sántha Gergely ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.([email protected]).

Ajánlott cikkek