Ahogy arról nemrég mi is beszámoltunk, hosszú emelkedő tendenciát követően idén szeptemberben már érezhető lassulás, míg októberben minimális csökkenés történt az albérletpiacon. Vajon átmeneti megtorpanásról van szó, vagy a jelenlegi szintek környékén stabilizálódnak majd a bérleti díjak? Némi csökkenés is várható talán? Mit vegyen az, aki most fektetne ingatlanba? Többek között ezekkel kapcsolatban kérdeztük Máriás Áron Ottót, a Nyolcas.com Flat Management ingatlankezelési szolgáltató tulajdonos-ügyvezetőjét.
A bérleti díjakat is feltornázta az infláció 2024-ben
– Ti hogy látjátok, milyen tényezők befolyásolták az albérletpiacot idén?
– Nem mondok nagy újdonságot azzal, hogy a legnagyobb hatást idén is az infláció gyakorolta az albérletpiacra, még akkor is, ha csak közvetett módon.
Az infláció miatt megemelkedő megélhetési költségeket a munkáltatók béremeléssel próbálták kompenzálni, ezekhez a megemelkedett bérekhez viszont automatikusan hozzáigazította magát az albérletpiac.
Egyszerű logika alapján, ha nagyobb a bérlők fizetése, többet lehet elkérni a kiadó lakásokért, így a bérbeadók az inflációra hivatkozva tudták folyamatosan és jelentős mértékben emelni a bérleti díjakat. Idén olyan gyorsan változtak az albérletárak, hogy csak kapkodtuk a fejünket.
– Milyen mértékű díjemelések történtek?
– Arról tudok nyilatkozni, amit az általunk kezelt ingatlanok esetében láttunk. Az átlagos albérleteknél az emelések általában tíz-húszezer forint között mozogtak az év első negyedévében. Ez nem tűnik kiugrónak, viszont idén sok esetben kétszer történt emelés. Sőt, akadtak olyan bérbeadók akik még egy harmadik alkalommal is korrigáltatták a bérleti díjat, mert elbírta a lakás. Szélsőségesebb esetben akár egy év alatt ötvenezer forinttal is megemelkedett a bérleti díj.
– Hogy fogadták mindezeket a bérlők?
– Mivel a többi albérlet sem olcsóbb, így, ha nem is kitörő örömmel, de elfogadták a helyzetet. Pedig a keresetigazolásaik alapján úgy látjuk, hogy a bérlők nagy többségénél sajnos a fizetésük felét elviszi a lakbér. Ez a magyar valóság. És ha már így van, akkor talán jogos elvárás a részükről, hogy a havi 200-300 ezer forintért cserébe egy modernül bútorozott, jól felszerelt lakást szeretnének kibérelni, amiben, ha már nem a saját ingatlanuk, legalább jól érzik magukat.
Kisebb a kereslet, nézelődnek a bérlők
– Hogyan szuperál jelenleg az albérletpiac, mekkora a kereslet a kiadó lakásokra?
– Jelenleg sokkal kisebb a kereslet, mint az ősz elején volt. Az év közben túltolt bérleti díjakat most kell korrigálnia a piacnak. Persze mindig akadnak ingatlanok, amelyekre napokon belül megvan a jó bérlő, de az ősz második felétől kezdve egyre többször tapasztaljuk, hogy az átlagosabb, nem “azonnal beleszeretős” lakások esetében az intenzív hirdetések ellenére akár két hónapra is felkúszik a bérlőkeresési idő. Ez sokkal több, mint a megszokott.
A bérbeadók pedig lassan reagálják le a változásokat, a legtöbben kitartják a magas árat, hátha év végére becsúszik még a jó bérlő. Ez az a hátha, ami most kevésnek bizonyul. Ha valakinek üresen áll a lakása, és belátható időn belül szeretne jó bérlőhöz jutni, akkor a vadabb árazási politikából érdemes lehet visszavenni kicsit.
– Számszerűsítve körülbelül milyen hatása van az ősz végi lassulásnak a jelenlegi albérletárakra?
– Az egyszerűség kedvéért nézzünk konkrét példákat. Egy 13. kerületi, jobb minőségű, új építésű lakást bútorozva 300 000-350 000 Ft helyett most 250 000-300 000 forint között lehet jó bérlőnek kiadni. Egy kétszobás panel 200-240 ezer forint helyett jelenleg 160-200 ezer forint között mozog, kerülettől és állapottól függően. Egy nem felújított, átlagos kinézetű tégla építésű garzonlakás bérleti díja pedig 160-180 ezer környékére csúszott le. Ami még engem is meglepett kissé a minap, hogy 150 000 Ft alatt is lettek kiadó lakások, erre huzamosabb ideje nem volt példa.
– Ezek szerint jelenleg nincs elég bérlő?
Van bérlő és lesz is bérlő, emiatt nem kell aggódni. Viszont, mivel bővült a lakáskínálat, a kereslet pedig csökkent, így a bérlők most komótosan nézelődhetnek. Mondhatni turistáskodó üzemmódra váltottak, és egyre ritkábban tapasztaljuk, hogy a helyszínen jelzik a szerződéskötési szándékukat, mivel nincs rajtuk nyomás. Keresik a legjobb ár-érték arányú ingatlanokat, így akár 10-15 lakásba is kimennek, mire döntést hoznak, végül pedig annál a lakásnál teszik le a voksukat, amelyik a legmeggyőzőbb volt a számukra.
A modern, új építésű lakás a sláger
– Milyen típusú lakásoknál érzékelhető, hogy nem vonzó a bérlőknek?
– Ha egy ingatlan bútorozatlan, vagy nem modernül bútorozott, elavult fűtéssel rendelkezik, nincs klíma beszerelve, hiányzik valamelyik háztartási gép, nem süt be a nap, akkor az érdeklődők megköszönik a lehetőséget, és tovább állnak.
Régen nem voltak ekkora elvárásaik a bérlőknek – vagy csak nem derült ki, mert versenyeztek a kiadó lakásokért, és emiatt hajlandók voltak kompromisszumokat kötni. Most nem kényszerülnek ilyesmire.
– Milyen típusú ingatlanokra van most megfelelő kereslet, illetve mennyire lehet gyorsan bérlőt találni a jobb lakásokra?
– Továbbra is a nappali plusz egy hálós, modernül bútorozott, új építésű lakástípus a sláger. Nincs ebben semmi különös, így van ez már évek óta. Minden más paraméterekkel rendelkező ingatlan viszont hátrányosabb helyzetből indul. Például szokatlanul alacsony érdeklődés mutatkozik az egyszobás lakásokra, illetve a nagyobb méretű, 3-4 szobás lakások sem túl keresettek. Sőt, a két hálószobás új építésű ingatlanok is egy nehezebben kiadható kategória lett, ha csak nem gondolkodunk családos bérlőben.
A bérlőkeresési idő egyébként széles skálán mozog, egy héttől három hónapig terjed, az átlag pedig jelenleg egy hónap körül van, ha jó bérlőt szeretnénk. Aki több mint egy hónapja próbálja sikertelenül kiadni a lakását, ott vagy az ingatlannal, vagy az elképzelt bérleti díjjal probléma van.
– Mit javasoltok annak a bérbeadónak, aki egy ideje már hirdeti a lakását, de most, december elejére nem sikerült még bérlőt találnia?
– Az úgymond beragadt, sokáig kiadatlan lakásokat nem érdemes hetekig ugyanazzal a bérleti díjjal hirdetni, hamarabb kell árcsökkentéssel reagálni, mivel a kiesett bérleti díjakat sajnos semmi sem fogja visszahozni. A másik lehetőség, hogy be kell fektetni egy kicsit a lakásba, hogy szebb, modernebb, és ezáltal versenyképesebb legyen a többivel szemben.
Érdemes lehet tisztasági festést csinálni fehér és szürke színekre, mert már jó ideje nem trendik a színes falak, a koszosakról meg ne is beszéljünk. Ha hiányzik egy bútor, esetleg egy háztartási gép, akkor azt is pótolni szükséges. Sok esetben egyébként egy szép, egyszínű ágytakaró, valamint néhány modern díszpárna is lendíthet a dolgon, hogy a lakás hangulatosabbá váljon, ezáltal pedig a fotók is jobban mutassanak a hirdetésben.
Ingatlanbefektetés: még mindig megéri
– Más téma kicsit, de sokakat érdekelhet, hogy az állampapír kamatkifizetésekből várhatóan sok milliárd forint landolhat hamarosan az ingatlanpiacon. A lassuló tendenciák ellenére még mindig megéri befektetésnek lakást vásárolni?
– Egyáltalán nem kell temetni az albérletpiacot, természetesen megéri, csak ne legyenek túlzóak az elvárásaink. Arról van szó, hogy reálisabb bérleti díjakra van szükség. Ha jövőre az idei szinten maradnak a bérleti díjak, tehát nem lesz növekedés, akkor is tisztességes hozamot lehet majd elérni, mivel a beszedett bérleti díjakhoz hozzá fog adódni a jövő évtől várható, jelentős mértékű éves értéknövekedés is. Az ingatlanbefektetés várhatóan így már a legjobb feltételeket kínáló állampapírokat is kenterbe fogja verni.
– Milyen ingatlan megvásárlását javasolnátok annak, akinek 40-50 millió forintja van?
– Új építésű ingatlant Budapesten ennyiből sajnos még a külvárosi kerületekben sem lehet vásárolni. Hacsak nem gondolkodunk vidéki ingatlanban, így két opciónk marad. Az egyik a régebbi bérházakban vagy az úgynevezett tisztviselőtelepeken lévő téglaépületek garzonlakásai. A másik pedig a külvárosi panellakások. Ezek közül mi mindenképpen az utóbbit javasoljuk, legyen az akár a főváros egy kevésbé vonzónak gondolt, de megfizethetőbb 15., 20., vagy akár 21. kerületében, mind jól kiadható lesz.
– Ez sokaknak meglepő lehet. Miért pont a panel?
– Körülbelül 250 panellakást kezelünk, és a tapasztalat azt mutatja, hogy számos előnyük van, a bérlők is elégedettek velük, és hosszan lakják őket. Az esetek zömében például sokkal jobb állapotban vannak a panelházak, mint a régi bérházak, illetve szinte kivétel nélkül lift is van bennük. A lakások szinte mindegyike világos, és még a földszinten sincs penész vagy dohszag, mert megfelelő a vízszigetelés.
A panelprogramon átesett épületek ráadásul kívülről is jól szigeteltek, illetve szépek, belül pedig modern radiátorokkal felszereltek. A fűtést sem kell karbantartani, megteszi helyettünk a szolgáltató. Az épületek legtöbbje zöld övezetben épült, szellősebbek a beépítési területek, könnyebb és ingyenes a parkolás. A listának itt egyébként még nincs vége, mondanom sem kell talán, hogy az új építésű lakások után a bérlők ezt a típust preferálják a legjobban.
