Az új építésű ingatlanok vásárlása ma már szinte mindig az építkezés közben történik, amikor még nincs kész ingatlan, csak alaprajz, látványterv és ígéretek. De hogyan védi meg magát a vevő jogilag egy ilyen helyzetben? Mitől lesz biztosított, hogy a kiválasztott otthon valóban az övé lehet, mire elkészül? A cikkben bemutatjuk a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot – az új jogintézményt, amely erre a kérdésre ad választ.
Új korszak az ingatlan-nyilvántartásban
2024-ben hatályba lépett az ingatlan-nyilvántartásról szóló új törvény, amely fokozatosan elektronikus alapokra helyezi az eljárásokat. Az átmeneti időszakban még papíralapú és digitális ügyintézés is lehetséges, a jogalkalmazás pedig számos ponton finomhangolás alatt áll.
Az új rendszer két fontos jogintézményt vezetett be arra az esetre, ha az ingatlan vételára még nem került teljesen kifizetésre: a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot, és a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot, amely kifejezetten új építésű ingatlanok esetén alkalmazható. A cikk ez utóbbival foglalkozik részletesen.
Mi is az a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog?
Ha valaki még csak a tervezőasztalról vásárol új építésű lakást, fontos kérdés, hogyan biztosíthatja, hogy az ígért ingatlan valóban az övé lehessen, mire megépül.
A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog egy olyan, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog, amely garantálja a vevő számára, hogy a lakás tulajdonjogát megszerezheti, amint az ingatlan megépül és a teljes vételárat kifizette.
Ez a jog jelentős védelmet nyújt már az építkezés során is. A beruházó nem tudja másnak eladni vagy megterhelni azt az ingatlanrészt, amelyre vevői jog be van jegyezve, mivel elidegenítési és terhelési tilalom kapcsolódik hozzá.
Kétféle vevői jog – mi a különbség?
Régóta alkalmazzák az ingatlan adásvételeknél a tulajdonjog fenntartást. Ez azt jelenti, hogy a vevő ugyan aláírja az ingatlan adásvételi szerződést, de a tényleges tulajdonjogot csak akkor kapja meg, amikor a szerződés vonatkozó feltételét teljesíti, azaz a teljes vételárat kifizette. Ez különösen fontos, ha például részletekben fizetjük ki a vételárat vagy idő kell a bankhitel megszerzésére.
Ingatlan vásárlásakor felmerül a kérdés: mi a különbség a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog és a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog között? Bár mindkettő célja az, hogy a vevő jogi védelmet kapjon mielőtt ténylegesen tulajdonossá válik, a működésük és hatásaik különböznek.
Felfüggesztés: mikor nem intézkedik tovább a földhivatal?
Az egyik fő különbség a két vevői jog között az, hogy a földhivatal hogyan kezeli a vevői jog bejegyzését követően beérkező beadványokat.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetén a földhivatal legfeljebb 6 hónapra felfüggeszti a később beérkező kérelmek elintézését, például nem jegyeznek be végrehajtási jogot sem, amíg a vevő tulajdonjogát nem rendezik.
Ez védelmet biztosít a vevőnek abban az esetben, ha időközben például végrehajtás alá kerülne a megvásárolni kívánt ingatlan.
Kivételt képeznek ez alól bizonyos jogok törlési kérelmei, így a végrehajtási jog, a jelzálogjog és az annak biztosítására elrendelt elidegenítési és terhelési tilalom törlése. Ezeket az ügymenet gyorsítása érdekében elintézik, tehát ezekre a felfüggesztés nincs hatással.
Ezzel szemben a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog esetében nem függesztik fel az eljárásokat.
Ez a jog nem nyújt védelmet a rendelkezést nem igénylő jogok bejegyezhetősége vonatkozásában, tehát többek között a végrehajtási jog bejegyzésével szemben sem.
A jogalkotó célja a felfüggesztés mellőzésével valószínűleg az lehetett, hogy például egy épülő ingatlannál vélelmezhető, hogy 6 hónapon belül nem fog felépülni az épület. Így célszerűtlen lenne akadályozni a többi földhivatali beadvány elintézését.
Mikor számít a ranghely?
Van még egy fontos különbség: a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog nem foglalja le előre a vevő tulajdonjogának ranghelyét. Itt a vevő tulajdonjogát azon a napon jegyzik be, amikor a tulajdonjog bejegyzési engedélyt a földhivatalhoz ténylegesen benyújtják, nem pedig azon a napon, amikor a vevői jog bejegyzését kérték.
Ez azt jelenti, hogy a vevő nem szerez automatikusan korábbi ranghelyet csak azért, mert már egy éve aláírta a szerződést.
A tulajdonjog bejegyzés iktatószáma attól függ, mikor kerül benyújtásra az engedély. A földhivatalban nyilvántartott bejegyzési dátum jóval későbbi lesz, mint az adásvételi szerződés aláírásának dátuma mivel a teljes vételár általában csak az épület felépülését és átadását követően kerül kifizetésre. Így a tulajdonjog bejegyzési engedély is ezt követően lesz csak benyújtva a földhivatalba.
Milyen jellegzetességei vannak még a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jognak?
- Határozott és határozatlan időre is kérhető a bejegyzése.
- 5 év elteltét követően automatikusan törli a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásból, azonban a szerződő felek kérelmére ismételten bejegyezhető.
- Egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre és ezek eszmei hányadára is bejegyezhető.
Alkalmazása családi házra vs. társasházi lakásra
A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog egyértelműen alkalmazható lesz olyan ingatlanokra, mint például épülő családi házak, ikerházak vagy más osztatlan közös tulajdonban lévő épületek. Ezeknél az ingatlan egészére vagy meghatározott tulajdoni hányadára lehet a vevői jogot bejegyezni, amihez a jogtechnikai háttér adott, a helyrajzi szám ismert.
A társasházi lakások esetében azonban jelenleg még jogalkalmazási bizonytalanság tapasztalható. Ennek oka, hogy egy lakás az épületnek csak egy része, és gyakran még nincs végleges helyrajzi száma, amikor a szerződés megszületik. A kérdés az, hogy a vevői jog bejegyzése hogyan történhet meg ilyenkor a telekingatlan tulajdoni lapjáról a kialakuló új helyrajzi számra az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási (E-ING) rendszerben.
Korábban ez a papíralapú eljárásokban nem okozott gondot, azonban az elektronikus rendszer gyakorlati használata még biztosan sok kihívást rejteget magában.
Összességében megállapíthatjuk, hogy a jogi szabályozás ezen a téren még átgondolásra és fejlesztésre szorul. Várhatóan a gyakorlat alapján fogja a jogalkotó ezeket a módosításokat a jogszabályokon átvezetni. A következő időszakban történhet meg az új rendszer finomhangolása.
A blogcikk szerzője Dr. Fekete Bálint ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.