A jókarbantartási kötelezettség egy minden tulajdonost terhelő, állandó feladat, amelynek lényege, hogy a tulajdonosoknak kötelezettségük saját ingatlanjaikat használatra alkalmas és biztonságos állapotban tartani, időszakonként felülvizsgáltatni, és a jó műszaki állapothoz szükséges munkálatokat elvégeztetni.
De mit takar a megfelelő állapotban tartás? A jókarbantartási kötelezettség előírása szerint az építményt mindig rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas állapotban kell tartanunk. Ez alatt a helyreállítási, a felújítási, a javítási, valamint az üzembiztonság fenntartására irányuló munkákat értjük.
Ezek az alábbi munkák például a jókarbantartási kötelezettség alapjaiként szolgálnak:
- a villamossági biztonság,
- a higiénia,
- az egészség- és környezetvédelem,
- a használati biztonság,
- a zaj és rezgés elleni védelem,
- a tűzbiztonság,
- az energiatakarékosság és a hővédelem,
- valamint az életvédelem és a katasztrófavédelem.
Ingatlanok szervízkönyve: mikor és kinek kötelező?
A szervízkönyv az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságára, a jókarbantartási kötelezettség teljesítése érdekében végzett munkákra, és az építmény állapotára vonatkozó tényeket, megállapításokat és szakértői véleményeket foglalja magába.
Miket érdemes tudnunk a szervízkönyvről?
- A szervízkönyvet az építési napló lezárásának, illetve legkésőbb a használatbavételi engedély megszerzésének napjától folyamatosan vezetnünk kell.
- Az elkészített energetikai tanúsítvány a szervízkönyv mellékletét képezi.
- Tartalmáért például több tulajdonos esetén egyetemlegesen felelnek.
Jókarbantartási kötelezettség: mikor kell és mikor nem kötelező?
- A lakások esetében nem kötelező a szervízkönyv vezetése, de hasznos lehet a tulajdonos számára, hogy ezen kötelezettségének teljesítésére szervízkönyvet nyisson, és ebbe vezesse az ingatlanon elvégzett feladatokat.
- Kötelező viszont tömegtartózkodásra szolgáló helyiség esetén, ahol egyidejűleg 300 főnél nagyobb befogadóképességgel számolhatunk, ahol bármikor egyidejűleg 300 főnél több személy tartózkodása várható, de a Magyarország területén működő veszélyes anyagokkal foglalkozó üzemek, veszélyes anyagokkal foglalkozó létesítmények, küszöbérték alatti üzemek honvédelmi és katonai célú építmények számára is, illetve az I. bírság kategóriába sorolt műemlék építmények esetében.
A műemlék építmények védelme érdekében további speciális feladatok is hárulnak. ránk. A szervízkönyv ilyen esetekben nemcsak a jókarbantartási kötelezettséget biztosítja, kiterjed egy műemlék sértetlen fennmaradásának biztosítására is, ami jelenthet az ingatlanban egy freskót vagy akár egy, az ingatlan díszítő szobrot is.
Büntethet a hatóság
Abban az esetben ha a jókarbantartási kötelezettség teljesítése elmaradna, és ez az építésfelügyeleti hatóság tudomására jut, akkor akár a büntetés terhe mellett ellenőrzést, felújítást, egyes építési munkák elvégzését írhatja elő. Sőt, a legrosszabb esetben akár az épület lebontását is elrendelheti, attól függően, hogy az ingatlan állapota milyen mértékben sérült a jókarbantartási kötelezettség elmaradása miatt, és ez jelenthet-e veszélyt a használók életére, egészségére, a köz- és vagyonbiztonságra.
Ha olyan építmény a tulajdonunk, amelyhez kötelező feladatunk a szervízkönyv vezetése, a hatóság ezeket fogja vizsgálni:
- a szervizkönyv meglétét, és ha nincs, előírja annak pótlását,
- az építmény 20 évenkénti kötelező felülvizsgálatának teljesítését, a megállapítások szerinti munkálatok elvégzését és a szervizkönyvben való dokumentálását,
- a kötelező felülvizsgálat elmaradása miatt elvégzi az építmény felülvizsgálatát.
A hatóság a vizsgálati döntését fellebbezésre vagy ás jogorvoslatra tekintet nélkül azonnal végrehajthatónak nyilvánítja többek között akkor, ha az életveszéllyel, súlyos kárral vagy a személyiségi jogok jelentős sérelmével fenyegető helyzet megelőzése, elhárítása vagy káros következményeinek enyhítése miatt szükséges, vagy ha az nemzetbiztonsági, honvédelmi vagy közbiztonsági érdekből, illetve a közérdek védelme miatt szükséges.
A hatóság ügyintézési határideje mindössze 25 nap. Az ügyet soron kívül kell elintézni, ha azt életveszéllyel vagy súlyos kárral fenyegető helyzet elhárítása sürgetheti.
A blogcikk szerzője Dr. Zalavári György ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat alapítója (info@ugyvedhazak.hu)