Kategóriák
Ugrás a hirdetésekhez

Ingatlan bérbeadás utáni adózás 2021-ben

Ha az ingatlanunkat kiadjuk, ezt többnyire nem egyéni vállalkozóként, hanem magánszemélyként tesszük. Az ebből származó bevételünk pedig az összevont adóalap részét képezi, önálló tevékenységként pedig adóköteles jövedelemnek számít. Kötelező számlát adnunk? Mindenképp rendelkeznünk kell adószámmal lakáskiadáskor? Hogy számoljuk ki az adó mértékét? Kell fizetnünk adóelőleleget? Létezik mentesség az adófizetési kötelezettség alól? Összegyűjtöttük az ingatlan bérbeadás utáni adózás szabályait.

Az ingatlan bérbeadás utáni adózás kapcsán számos kalkulációt kell elvégeznünk.

Magyarország lakosságára jellemzőbb a saját tulajdonú ingatlan, albérletbe többnyire munkavállalás vagy tanulmányok miatt költözünk. Budapesten közel 40%-os a bérleményben lakók aránya, nem árt tehát tisztában lennünk a kapcsolódó adózási szabályokkal, ha bevételi forrásként lakáskiadásban gondolkodunk.

A lakásbérbeadás adózási formái

A bérbeadási tevékenység végezhető egyéni vállalkozóként, adószám nélküli magánszemélyként vagy adószámos magánszemélyként. 

Magánszemélyként nem kell adószámot kérnünk, ha egyidejűleg teljesítjük a következő feltételeket:

  • nem vagyunk egyéni vállalkozók, 
  • tevékenységünk kizárólag  az 2007. évi CXXVII. Törvény (Áfa tv.) szerinti adómentes ingatlan bérbeadására vonatkozik,
  • az ingatlankiadásra nem választunk adókötelezettséget, 
  • nem vagyunk kötelesek az Áfa tv. 257/B. § szerint közösségi adószám kiváltására. 

Az Áfa tv. 165. § (1) bekezdése alapján ingatlan-bérbeadása esetén elég egy bevételi pénztárbizonylatot vagy átvételi elismervényt adnunk a bérlőnek, hogy igazoljuk a bérleti díj készpénzes átvételét. Átutaláskor a bankszámlakivonat is megfelel számviteli bizonylatként. Ha viszont mégis szeretnénk számlát kibocsátani, mert a bérlőnek esetleg szüksége van erre, megtehetjük,  de ebben az esetben rendelkeznünk kell adószámmal. 

Ingatlan bérbeadás adózása magánszemélynél

2021-ben kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetnünk bérbeadóként, ennek mértéke 15%. Az adó alapját a jövedelem és nem a bevétel képezi, vagyis nem a teljes bevétel adóköteles, hanem csak a kiadásokkal csökkentett összeg.

Önálló tevékenységből származó bevételként tekintünk minden olyan bevételre, amelyet a magánszemély adott tevékenységével összefüggésben megszerez, megállapítására az 1995. évi CXVII. törvény 2. és 4. számú mellékletei irányadóak. 

Fontos változások az ingatlan bérbeadás adózása kapcsán

A 2019-től érvényben lévő szabályozás értelmében a közüzemi díjak nem számítanak az ingatlan-bérbeadás adózása szempontjából bevételnek. 2018-tól pedig megszűnt az egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettség a lakás bérbeadása után, ami az 1998. évi LXVI. törvény szabályozása alapján az 1 millió forintot meghaladó éves jövedelem esetén a magánszemélyt terhelte.  

Költségelszámolási lehetőségek

A bevételből két módon állapítható meg a jövedelem mértéke a személyi jövedelemadó (szja) törvény szerint:

  • 10% költséghányad (17. § (3) b.) pont) szerint
  • vagy tételes költségelszámolással (17. § (3) a.) pont).

Költséghányad szerint

A nem tételes költségelszámoláskor a bevétel 10%-át vonhatjuk ki a bevételből mindenféle számlák, igazolások mellékelése nélkül.

Példa:

100 ezer forint bérleti díj esetén 10 ezer forint a költséghányad, tehát az adóalap 90 ezer forintot tesz ki. A havi szja fizetési kötelezettségünk így 15%-kal számítva 13.500 forint. 

Tételes költségelszámolás szerint

Ebben az esetben a bérbeadó tényleges bizonylatokkal és számlákkal köteles igazolni az ingatlan fenntartásával kapcsolatban felmerült költségeit, az adóalapból az ingatlan értékcsökkenése is levonható. 

Elszámolható költségek:

  • A számlával igazolt felújítási, javítási, karbantartási díjtételek;
  • a rezsiköltség (ha a szerződésben foglaltak alapján a közüzemi díjakat a bérleti díjba foglalták);
  • a 200 ezer forintot meg nem haladó értékű tárgyi eszközök
  • és az amortizáció (beton-, tégla- és kőépületek esetén 2%).

Példa:

100 ezer forintos havi bérleti díjnál, ha a számlával igazolt költségek 30 ezer forintra rúgnak, 70 ezer forint után fizetjük az adót, ami ebben az esetben 10.500 forintot tesz ki.

Ingatlan bérbeadáshoz kapcsolódó nyomtatványok

Az ingatlan-bérbeadási tevékenységet  2021-ben a 21T101 jelű nyomtatvánon kell bejelenteni a NAV-nál. A nyomtatvány száma az évek változásához igazodik: 2022-ben a 22T101 számú nyomtatványt kell majd kitölteni.

A 2021-es személyi jövedelemadó bevallását pedig az Általános nyomtatványkitöltő program letöltése után 2022. május 20-ai határidővel már a 2153-as nyomtatványon végezhetjük el. 

Ingatlankiadás adókedvezménye és -mentessége

Az szja törvény 17. § (5) bekezdése alapján az a bérbeadó magánszemély, aki más településen ingatlant vesz bérbe, ugyanazon évben az igazoltan megfizetett bérleti díját levonhatja bevételéből, ha:

  • a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja,
  • a bérbevett lakás kapcsán a magánszemély nem számol el más tevékenységéből származó költséget, illetve
  • még részben sem kapott visszatérítést az általa igazoltan megfizetett bérleti díjból. 

A bérbeadó által bérbevett lakás külföldön is lehet, így lehetőség van arra is, hogy a belföldön bérbeadásból származó bevételt a külföldön megfizetett bérleti díjjal csökkentsük, amennyiben a fenti feltételek érvényesek ránk.

Az ingatlan bérbeadás utáni adózás kapcsán számos kalkulációt kell elvégeznünk.

Ingatlan bérbeadás: adóelőleg fizetési kötelezettségek

A lakáskiadás után kiszámított személyi jövedelemadót negyedévente kell megfizetni az adóhatóságnak a negyédévet követő hónap 12. napjáig. Azaz az első negyedév után például április 12-éig, amennyiben az adó összege eléri vagy meghaladja a 10 ezer forintot. 

Kifizetőtől származó bérleti díj adózása

Ha a bérbeadásból származó bevételünk az adózás rendje szerinti törvény (Art. törvény) értelmében kifizetőtől származik, az adóelőleget nem nekünk, hanem a kifizetőnek kell megfizetnie. Az adóelőleg alapja ebben az esetben a magánszemély adóelőleg-nyilatkozata alapján kalkulált jövedelem összeg lesz, amennyiben a költségek nem haladják meg a bevétel 50 százalékát. Nyilatkozat hiányában a kifizető a 10%-os költséghányad alapján számítja ki az adóelőleget, majd az így fennmaradó nettó jövedelemet jutattja el a bérbeadónak. A kifizető személyét az Art. törvény 31-es pontja részletezi.

Ingatlan bérbeadás az áfa szempontjából

Az ingatlan bérbeadása tárgyi adómentes az áfatörvény 86. paragrafusa alapján. A leggyakoribb adókötelezettséget eredményező bérleti ügyletek:

  • a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősülő, valamint
  • a közlekedési eszközök elhelyezését, parkolását biztosító bérbeadások.

Amennyiben bérbeadóként szeretnénk áfakörössé válni, erre is van lehetőség, de 5 éven keresztül nem válthatunk vissza áfamentességre. Érdemes megfontolni ezt a lehetőséget is, mivel adómentes tevékenységnél nem illet meg minket adólevonási jog sem a beszerzéskor, sem a hasznosítás során. Vagyis nem válunk jogosulttá az előzetesen felszámított áfa levonására, ami egy nagyobb értékű beszerzés vagy felújítás során komoly anyagi hátrányt jelenthet. 

Szálláshely-szolgáltatás, ingatlan bérbeadás utáni adózás

A szálláshely-szolgáltatás jellemzően rövid idejű bérleti viszonyra vonatkozik, csak adószám birtokában üzemeltethető, valamint be kell hozzá szerezni a szükséges szálláshely-üzemeltetési engedélyt is. Az ingatlan bérbeadás azonban hosszabb távú tartózkodás  esetén jön létre, bérleti szerződést kell kötni hozzá, viszont a működéshez nincs szükség engedélyekre.

A bérbeadó kétféle adózási mód közül választhat szálláshely-szolgáltatóként. Az egyik a tételes átalányadózás, amikor évente jogszabályban rögzített fix átalányt köteles fizetni, illetve ha önálló tevékenységből származó jövedelemként adózik bevétele után. További különbség mutatkozik az áfa megfizetésében: az ingatlan hosszútávú bérbeadása nem áfaköteles, azonban a szálláshely-szolgáltatás után minden esetben áfát kell fizetni.

 

Ajánlott cikkek