Az Airbnb-típusú, rövidtávú lakáskiadás sok vitát vált ki a társasházak lakói között, különösen az olyan népszerű turisztikai célpontok esetében, mint Budapest VI. kerülete. A kerület önkormányzata ezért szeptember 2-től két héten át szavazást tart Terézváros lakói között arról, a jövőben engedélyezzék-e az ingatlanok rövidtávú kiadását. Érdemes azonban megfontolni, vajon megoldja a tiltás az Airbnb okozta problémákat, vagy csak tüneti kezelésről beszélünk?
A terézvárosi önkormányzat – segítve a lakók döntését – kiadványt készít a teljes tiltás mellett és ellen szóló érvekről, melyet a szavazás előtt minden háztartásba eljuttat. Az alábbiakban egy társasházi szakértő véleményét olvashatjátok a kérdésről.
Mit hozhat a tiltás a fővárosi ingatlanpiacon?
A cikk megjelenése óta a terézvárosi lakosok megszavazták a rövid távú lakáskiadás tiltását. A döntés 2026. január 1-én lép életbe, addig kell a tulajdonosoknak dönteni a jelenleg Airbnb-ként funkcionáló lakások sorsáról. Nézd meg Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjének összefoglalóját a hírről:
Átok vagy áldás az Airbnb?
Az Airbnb mindenkinek mást jelent: a kiadóknak megélhetést, a turistáknak kényelmes szálláshelyet, a kiadott lakások szomszédainak pedig sokszor idegeskedést és kellemetlenséget. De mik is azok a tényezők, amik miatt a lakók a rövidtávú kiadás ellen szavazhatnak?
- Házirend megszegése: A lakóközösségek szokásaihoz és szabályaihoz nem szokott vendégek zajosak lehetnek, nem tartják be a csendrendeletet, zavarják a helyi lakosok nyugalmát.
- Szemetes utcák, rendetlen közterületek: A fokozott turizmus miatt a közterületek gyorsabban koszolódnak, mint ahogy azt a takarítószolgálatok kezelni tudják. A turisták gyakran szemetelnek, rontva a kerület összképét és az ott élők közérzetét.
- Zaj és piszok gócpontok: A bulizó vendégek késő esti érkezése és távozása, valamint a szórakozóhelyekről érkező zajok különösen zavaróak lehetnek a helyi lakosok számára.
- Biztonsági aggályok: A lakosok aggódhatnak a közbiztonság és a személyes biztonságuk miatt, mivel nem ismerik az épületbe érkező idegeneket.
- Ingatlanárak és lakbérek emelkedése: Ha a rövidtávú bérbeadás jövedelmezőbb az ingatlantulajdonosok számára, az csökkentheti a hosszútávú bérlemények kínálatát, növelheti az ingatlanárakat és a lakbéreket. Így a helyi lakosok nehezebben jutnak megfizethető lakhatáshoz.
- Épületkarbantartás és állapotromlás: A gyakori bérlőváltás és az intenzív használat miatt az épületek gyorsabban romlanak, és az ingatlanok karbantartási igényei megnövekednek. A tulajdonosok nem mindig fordítanak kellő figyelmet az ingatlan megfelelő karbantartására, ami hosszú távon az épület állapotának romlásához vezethet.
A fenti problémák miatt a VI. kerületi lakosok közül jónéhányan támogatják a rövidtávú lakáskiadás korlátozását vagy tiltását. Az önkormányzati népszavazás lehetőséget biztosít arra, hogy a helyi közösség kifejezze véleményét, és befolyásolja a döntéshozatalt ebben a kérdésben.
Vajon a tiltás megoldja a problémákat?
A rövidtávú lakáskiadás tiltása önmagában sajnos nem oldja meg az összes problémát, amelyek a helyi lakosokat zavarják. Íme néhány szempont, amit érdemes figyelembe venni.
Zaj, kosz, rossz közbiztonság
Hiába tiltjuk ki az Airbnb-ket a kerületből, ha a szórakozóhelyek, bárok és vendéglátóhelyek továbbra is működnek, a környék zajos marad. Másrészről a házirendet könnyen megszegheti, a lakóközösségnek kellemetlenséget okozhat egy hosszútávú bérlő vagy akár tulajdonos is – akiket nem lehet kitiltani. Sőt, az illegális rövidtávú bérbeadások továbbra is problémát okozhatnak.
Ha a kerület népszerű turisztikai célpont marad, a látogatók száma nem biztos, hogy jelentősen csökken. A közterületek tisztaságának fenntartása érdekében hatékonyabb takarítási és hulladékkezelési intézkedésekre lehet szükség. A közbiztonság és személyes biztonság javítása érdekében nem elegendő csak a szállóvendégek áramlását csökkenteni. Más intézkedések is szükségesek lehetnek, például a rendőri jelenlét növelése vagy a közbiztonsági rendszerek fejlesztése.
Lakbérek és ingatlanárak
A tiltás valóban hozzájárulhat a lakbérek stabilizálásához. Az ingatlanpiac dinamikája azonban komplex, sok tényező befolyásolja az árakat és a bérleti díjakat. Az ingatlantulajdonosoknak érdemes megfontolni, hogy ha a tiltás miatt a rövidtávú kiadásra pályázó ingatlanbefektetők számára többé nem lesz vonzó célpont a kerület, akkor a kereslet szűkülése az ingatlanok értékcsökkenésével járhat.
Épületkarbantartás és állapotromlás
Ha a tulajdonosok elveszítik a rövidtávú kiadásból szerzett bevételüket, az megakaszthatja a társasházi felújításokra való tartalékképzést. Az épített környezet értékeinek megóvása, a 100-130 éves társasházak méltó felújítása anyagi áldozatokat követel a tulajdonosoktól.
A tető és elektromos hálózat továbbra is avul és nem lesz tekintettel az alacsonyabb jövedelmű tulajdonosokra. Azonban akik nem tudják fizetni az épület magas felújítási költségeit, azok a tiltás után nem tudják majd eladni a turisztikai szempontból remek lokációjú lakásukat egy “pénzes befektetőnek aki majd árbíembíztet”.
Sokszor láttam olyan élethelyzetet, amikor a belvárosi, felújítandó ingatlanát valaki eladta és pár metrómegállóval távolabb nagyobb, felújított lakást vagy vidéken házat vett az eladási árból. A rövidtávú kiadásra vásárló vevő pedig örömmel és készségesen járul hozzá a társasházi felújításokhoz, amivel emelni lehet az épület nívóját. Így az eladó jobb minőségű életteret, a vevő bevételi lehetőséget, a város pedig biztonságosabb és igényesebb megjelenésű tásasházakat nyert.
Turizmus és gazdasági hatások
Fontos mérlegelni, hogy a turizmusból származó bevételek és munkahelyek hogyan befolyásolják a kerület gazdaságát. A helyi vendéglátóipar, boltok és egyéb szolgáltatások kevesebb bevételhez juthatnak, ha a turisták száma csökken. Ha bezár a sarki kisbolt, akkor az ott dolgozó, egyébként kerületi lakos jövedelem, az önkormányzat adóbevételek nélkül marad.
Mi lehetne a megoldás?
A lakók közötti konfliktusok és a közösségi szabályok betartásának hiánya komoly kihívást jelenthet, és nem a rövidtávú lakáskiadás tiltása az egyetlen vagy akár a legjobb megoldás. Az alábbi javaslatok segíthetnek a társasházi együttélés javításában és a konfliktusok mérséklésében:
- Szankcionálási eszközök biztosítása: A társasházaknak lehetővé kellene tenni, hogy hatékonyan szankcionálják a szabályszegéseket, például pénzbírságok kiszabásával. A házirendben lefektetett szabályok mellett a szankciókat is rögzíthetnék, hogy a lakásvásárlással vagy bérléssel ezeket a lakó elfogadja, vállalja.
- Szabályok és bírságok végrehajtása: Fontos, hogy a rendfenntartó szervek és az önkormányzatok ténylegesen végrehajtsák a szabályokat és bírságokat. Ez magában foglalhatja a szemetelés, zajongás, tűzvédelmi szabályok megszegésének szigorú ellenőrzését és büntetését.
- Közösségi együttműködés: Az egymást ismerő tulajdonosi közösségekben jóval kevesebb a kihágás, mint ahol a szomszédok nem fordítanak időt és figyelmet egymás megismerésére. Sokszor tapasztaltam társasházkezelői munkám során, hogy a szabályszegő nem szándékosan, csak figyelmetlenségből háborította a lakók nyugalmát, és figyelmeztetés után nem ismétlődött a probléma.
- Előzetes tájékoztatás: Az általam kezelt társasházakban ritka kivétel a rövidtávú bérlőkkel előforduló probléma. Az üzemeltetőket a tevékenység megkezdése előtt megkérjük, hogy tegyenek ki a foglalási oldalra házirendet és tájékoztassák a leendő rövidtávú bérlőt, hogy ez egy lakóház, ahol dolgozó emberek laknak. Emellett tájékoztató feliratok is vannak a házakban, ami a megérkező vendégeket is figyelmezteti erre.
- Technológiai eszközök: A közös területek felügyelete kamera rendszerekkel, vagy a zajszintmérők használata a szórakozóhelyeknél, segíthetnek a szabályok betartatásában és a problémák gyorsabb azonosításában. A kamerának van elrettentő szerepe is, így nálunk ritkábban fordulnak elő rongálások a kamerával védett házainkban. Ha mégis előfordul, az elkövetőt nem egy esetben sikeresen azonosították, amennyiben a házból volt valaki. Egy extrém esetben egy hosszútávú bérlő lőfegyverrel rálőtt a kamerára. A kárt a lakás tulajdonosa megtérítette, a bérlőnek felmondott, aki ellen rendőrségi eljárás indult. A rövidtávú kiadás tiltása az ilyen eseteket sem megelőzni, sem megoldani nem tudná.
A komplex kérdés átgondolt döntést igényel
Tapasztalataim alapján a rövidtávú lakáskiadás önmagában nem okozója minden társasházi problémának. A teljes tiltás valószínűleg nem oldja meg a hosszútávú bérlőkkel vagy a kulturált társasházi együttélés szabályaira fittyet hányó tulajdonosokkal való konfliktusokat. Egy átfogóbb szabályozási és szankcionálási rendszer segíthetne megteremteni a különböző érdekek közötti egyensúlyt és a békés, harmonikus társasházi együttélést.
A VI. kerületi szavazóknak bölcs döntést kívánok, az összes társasházi lakónak pedig olyan szomszédot, amilyen ő maga!
A cikk szerzője Szilber Szilvia társasházi szakértő, a Társasházak és Számvizsgálók Országos Egyesületének (TSZOE) Elnökségi tagja, a Szilber Ingatlan Menedzsment alapító tulajdonosa, és az Érték és Minőség Nagydíjjal elismert Lakásvásárlók kézikönyvének szerzője.