A lakáspiac tavaly májusban kezdett visszaesni, de idén már ismét fellendülést tapasztalhatunk. Az árak nem csökkentek számottevően, de az alku szerepe megnőtt. A magas inflációs környezetben még mindig kiváló befektetés a lakás, bár ember legyen a talpán, aki kiigazodik a jelenlegi helyzetben. Ekkor jönnek jól a profi ingatlanközvetítők, akik szoros kapcsolatban állnak az eladóval és mindent tudnak az adott lakásról. A jelenlegi lehetőségekről, a hitelekről, a piacról és az ingatlanközvetítői szolgáltatásokról beszélgettünk Gadanecz Zoltánnal, a GDN Ingatlanhálózat tulajdonosával.
A lakáspiac alakulása
– Az elmúlt évtized jelentős fellendülése után a lakáspiac tavaly visszaesett. De mi a helyzet jelenleg? Látjuk-e már a fényt az alagút végén?
– Tavaly májusban indult el a lakáspiac visszaesése, azóta a kereslet minden hónapban – bár különböző mértékben – csökkent.
Jelenleg olyan 40-50%-os keresletcsökkenést tapasztalhatunk 2022 késő tavaszához képest, az emberek bizonytalanságot észlelnek.
A piaci visszaesés oka többek között, hogy az emberek azt gondolják: mivel drágán lehet hitelt felvenni, ezért nagyobb mértékben csökkenhetnek az árak. A leendő vásárlók várakoznak és ülnek a pénzükön, ami közben nagy mértékben inflálódik.
– Apropó, hitel! Mennyire drága most valójában a lakáshitel?
– Sokáig élt a köztudatban, hogy a hitel drága, hiszen a kamatok megközelítették a 10%-ot is. A jó hír az, hogy decemberben kezdett ismét csökkeni a kamatszint, ami most 8% környékén mozog. Ez már viszonylag elfogadható mértékű havi törlesztőt jelent a gyakorlatban. Nagyjából 6% környékén mondható egészségesnek a kamatszint, amikor a bank fenn tudja tartani a hitelintézői apparátust, és az emberek is képesek törleszteni. Ettől a volumentől szerencsére már nem vagyunk messze.
– Ha jól értem az Ön szavait, akkor nincs itt semmi látnivaló, legalábbis nagy problémát nem tapasztalhatunk a lakáspiacon?
– A már említett, tavaly május óta tartó bizonytalanság okozta a visszaesést, ami valójában indokolatlan. Ráadásul december-január óta lassan növekszik a kereslet, nagyjából havonta 1-2%-os élénkülést tapasztalhatunk. Bár a kínálati árak nem csökkentek jelentősen, a konkrét adásvételek előtt nem ritka a 10%-os alku sem. A tucatlakásoknál vagy a kedvezőtlenebb adottságokkal – például fekvés, beosztás, kihasználhatóság, utcai lokáció – rendelkező ingatlanoknál fordulhat elő számottevő árcsökkenés. Az elmúlt 8-10 évben, amikor nagyon ment a lakáspiac, akkor szinte mindent megvettek, így a rosszabb paramétereket is elnézték a vevők. Ma már a rosszabb adottságok szemet szúrnak a keresőknek, és csak olcsóbban hajlandók megvásárolni.
– Ha bizonytalanságot tapasztalhatunk a piacon, akkor az ügyfelek vétel helyett bérlésben gondolkodnak? Hogyan áll jelenleg az albérletpiac?
– Ha valaki azon gondolkodik, hogy albérletbe menjen vagy lakást vásároljon, akkor először is azt láthatja, hogy a bérlakások ára felment.
Ha korábban egy lakást rezsivel együtt kiadtak például 200 ezer forintért, akkor most az ár nagyjából 60-70 ezerrel magasabb. De ugyanígy a 150-160 ezer forintos bérleti díjak nagyjából 200 ezer forintra nőttek.
A bérlők jelenleg arra fókuszálnak, hogy életminőségben megkapják-e a megfelelő bérleményt, például a kocsival meg tudnak-e állni a lakás közelében, vagy megfelelő méretű-e a nappali, és még sorolhatnám. Sok esetben félnek az emberek hiteltermékektől, hogy tudják-e rendszeresen fizetni, ezért inkább albérletet keresnek, és ha jót találnak, azt megfizetik.
– Mikor lendül fel ismét a lakáspiac olyan mértékben, mint azt a korábbi években tapasztalhattuk?
– A jelenlegi válságra jellemző lakáspiac velünk marad, és egy-két évig még nem várható az a fajta intenzitás, amit a korábbi években tapasztalhattunk. Aki viszont vásárolni akar, annak nincs értelme várnia, hiszen az ingatlan mindig értéket jelent, és most lehet alkudni. Alapvetően az árak lassan felfelé fognak menni, mert annyira inflálódik a pénz, hogy máshol nincs biztonságban, még a jelenlegi hitelkonstrukciók mellett is megéri ingatlant vásárolni.
Az ingatlanközvetítők szerepe a jelenlegi ingatlanpiacon
– A bizonytalan időkben hogyan alakul az ingatlanközvetítő szerepe, hiszen az eladók és vevők is nehezen látják át a piaci mozgásokat?
– Ilyen helyzetben azért van nagyobb szükség az ingatlanközvetítőkre, mert szinte napról napra változnak az árak. Az utca egyik felén ennyi az ár, a másik felén annyi, és ezeket az információkat csak egy olyan szakember ismeri, aki napi szinten képben van az aktuális ingatlanpiaci folyamatokkal. Ettől függetlenül lassabban vonnak be a tulajdonosok szakembert, mint korábban, hiszen az eladók is egyre felkészültebbek, meghallgatják a tanácsadókat, majd döntenek, hogy kinek adják a megbízást.
– Ezek szerint még többet kell nyújtania egy ingatlanközvetítőnek?
– Előfordul, hogy egy ingatlanközvetítő többször is felkeresi a leendő ügyfelet, mire megbízási szerződést kötnek. Természetesen számít a tanácsadó cég vagy az adott egyén hírneve, személyisége is, hiszen a jó és minőségi munka újabb megbízásokat eredményez. Tizennyolc éve foglalkozom a szakmával, de most érzékelem leginkább, hogy az eladók ennyire megnézik: milyen szolgáltatásokat kaphatnak a közvetítőtől és az általa képviselt cégtől.
– Sok esetben még mindig a mennyiségre mennek rá a közvetítők, előfordul, hogy többen hirdetik ugyanazt a lakást egy-egy hálózatnál. Önöknél hogyan zajlik a munka? Mennyire szoros a kapcsolat a tanácsadó és az ügyfelek között?
– Mi még a régi iskola szerint dolgozunk, emiatt nálunk 70%-os az egyéni értékesítések száma. Ez azt jelenti, hogy aki nálunk a tulajdonossal szerződést köt, az folyamatosan tartja az ügyféllel a kapcsolatot, rendszeresen tájékoztatja az értékesítési folyamat menetéről és a piac alakulásáról.
Mi a tulajdonosokkal intenzív kapcsolattartásra törekszünk, emellett aki érdeklődik nálunk egy lakás iránt, akkor azzal kerül kapcsolatba, aki megkötötte a megbízást és mindent tud az adott lakásról.
Az értékesítéseink maradék 30%-a pedig a hirdetéseinkből származik, itt a legnézettebb oldalak az ingatlan.com és a saját portálunk. A szlogenünk a “Legjobbak egy helyen”, vagyis a kollégáink egy központosított rendszerben profi módon dolgozhatnak. Ez növeli az ügyfélélményt mind az eladók, mind az érdeklődők részére, hiszen minden támogatást megadunk, hogy a kapcsolattartás és a nap munka transzparens módon alakuljon.