Az albérletpiac három év alatt nagy utat járt be, hiszen miközben a pandémia kezdetén 2019-2020-ban erőteljesen visszaestek az árak, addig tavaly ismét megkezdődött az áremelkedés, és ezzel együtt ma jóval nehezebb bérleményt találni. De vajon meddig tart az árnövekedés? Mi lesz a rezsivel? Hogyan reagálnak az emberek a válságra? Hová tűntek a lakások? Mit várhatunk, ha a közösségi oldalakon hirdetünk? Novák Alexszel, a FavouriteHome Ingatlan tulajdonosával vitattuk meg a legfontosabb kérdéseket.
A kínálat és az árak alakulása
– Hogyan alakultak az árak és a kínálat az elmúlt években, hiszen meglehetősen sok változást tapasztalhattunk röpke egy-két esztendő alatt?
– A pandémia kezdetén 2019-ben nagyon lementek az árak, 2020-ban is alacsonyak voltak, majd tavaly egyre jobban emelkedtek a bérleti díjak párhuzamosan az eladó lakások árával. Míg régebben sokkal több 110-130 ezer forintért kínált lakást találhattunk a hirdetési oldalakon, a bérlők tudtak válogatni, pörgött a piac. Most ez a bőség szinte megszűnt, vagyis jelenleg jóval kevesebb 20-30 négyzetméteres ingatlan elérhető. Ráadásul ezeknek az ingatlanoknak a díja most 140-160 ezer forint között mozog havonta, vagyis nagyjából 30%-kal emelkedtek az árak.
– Mit tapasztalhatunk idén? Emelkednek vagy stagnálnak az árak? Illetve mekkora a kínálat, mindenki találhat magának megfelelő ingatlant?
– Az idei év jól indult, azonban jelenleg kevesebb lakás található a hosszútávú-lakáskiadási piacon, mint tavaly, aminek több oka is van. Részben annak köszönhető, hogy az Airbnb-lakásokat ismét rövidtávra adják ki, a tulajdonosok bíznak abban a szegmensben.
Vagyis hosszú távra ezeket az ingatlanokat már nem lehet kibérelni.
A visszaeső kínálat másik oka lehet, hogy a bérlők már korábban több évre kivették a lakásokat. Gyakorlatilag bebiztosították magukat, és a korábbi jó árért inkább maradnak, mintsem új ingatlant keressenek drágább havi díjért, így ezek az otthonok mostanában nem kerülnek vissza a kiadói piacra.
Mi várható a jövőben?
– Jelenleg mekkora a forgalom? Illetve mi várható a közeljövőben, hiszen számos változást történik hazánkban, elég csak a rezsicsökkentés szigorítására vagy éppen a forintgyengülésre gondolnunk?
– Nyáron sok az érdeklődő, a keresletet az egyetemisták növelik, emellett a kínálat is nőtt némileg, ismét több lakás jelent meg a hirdetési oldalakon. Szinte berobbant a piac! De azt is számításba kell vennünk, hogy szeptembertől kezdődően akár ármérséklődést is láthatunk, hiszen csökken a forint értéke, valamint ezzel párhuzamosan a fizetőképesség és a vásárlóerő is.
A rezsi szempontjából pedig most nagy a bizonytalanság, hiszen a tulajdonosok csak a múltbeli számokról tudnak kiindulni.
Vagyis nem lehet pontosan tudni, hogy mennyi lesz a jövőbeni fogyasztási költség a lakásokban. Most például az eladási piac is intenzív, sokan most akarják értékesíteni a lakásukat, hiszen magasak az árak.
Bérlői oldal
– Milyen lakások iránt érdeklődnek a bérlők?
– A Belváros a sláger, emellett Zugló, Ferencváros, 13. kerület és persze Újbuda népszerűek, ahol jóval intenzívebb a bérleti piac más kerületekhez képest. Az újépítésűek meglehetősen kelendőek 180-250 ezer forint között, illetve a már említett 130-140 ezer forintos lakások is népszerűek. Ha van egy jó lakásunk jó áron, akkor azt szinte azonnal kiveszik.
– Hogyan szűrik ki a megbízható embereket, akiket tényleg jó szívvel közvetítenek a tulajdonosoknak?
– Lehetőségeink szerint megismerkedünk a leendő bérlőkkel, fontos, hogy mivel foglalkoznak, illetve a közösségi oldalakon megnézzük az elérhető profiljukat. Olyan régóta dolgozunk a piacon, hogy jó emberismerettel rendelkezünk, akár telefonon, akár személyesen sok minden leszűrhető.
Hirdetési stratégia
– Hol érdemes hirdetni, hogy tényleg megbízható, jó bérlőt találjunk?
– A hirdetési oldalak között említhetjük az ingatlan.com-ot és még néhány ismert honlapot (Jófogás, albérlet.hu), illetve a közösségi weboldalakon is számtalan hirdetés található. A social média esetében azonban rengeteg embert kell megvizsgálni, hogy kiszűrjük a megfelelő bérlőjelölteket, mert ha van egy jó lakás jó árban jó helyen, akkor boldog-boldogtalan rástartol. Sokan az árat sem nézik meg, nem is kérdeznek, de már azonnal kibérelnék – ez nyilvánvalóan gyanút kelt bennünk. Ettől függetlenül a Facebook a mindennapjaink része, ahol mindenki jelen van. Persze, akik ingyen hirdetnek a Facebookon, azok kevesebb sikerdíjjal is beérik, ezzel rontják az ingatlanpiaci szakemberek renoméját, más áron hirdetnek, ráadásul nem biztos, hogy a legmagasabb színvonalon látják el a munkájukat.
– Kik a legfontosabb bérlői csoportok?
– Most van az egyetemista szezon, vagyis a felsőfokú intézményekbe igyekvők jelentős célcsoportot jelentenek.
Általában pedig az egész évet tekintve a 25-35 év közötti magánszemélyek és párok jelentik a bérleti piac potenciális ügyfeleit.
Emellett sok családos is bérel ingatlant, bár sok bérbeadó nem fogad kisgyermeket vagy éppen házi kedvencet.
– Kik adják ki a lakásukat, hiszen jóval korábban markáns külföldi befektetői jelenlétről is lehetett hallani?
– Mi túlnyomórészben magyar tulajdonosokkal vagyunk partneri kapcsolatban, az ezredforduló idején tapasztalt külföldi érdeklődés alábbhagyott, bár jelenleg a kínaiak is a piac aktív alakítói, akik főleg az új budapesti lakásokat vásárolják fel a frekventált helyeken, majd bérbeadják azokat. A nyugdíjasok is jelen vannak a piacon, hiszen van, amelyikük befektetés céljából vásárolt vagy örökölt, így biztosítanak maguknak passzív jövedelmet.