Kategóriák
Ugrás a hirdetésekhez

A luxusingatlanok piaca gyökeresen eltér az általános lakáspiactól

szakújságíró
Az ingatlan.com csoport kereskedelmiingatlan-piaci szakértője.

Az elmúlt időszakban nagy változások zajlottak a világgazdaságban és a hazai társadalmi-gazdasági életben is. Ezek az átalakulások jelentős mértékben érintették a magyar lakáspiacot is, amelyet még szokniuk kell az eladóknak és a vevőknek egyaránt. A jelenlegi piaci folyamatokról, árakról, eladókról és vevőkről beszélgettünk dr. Vincellér Zsuzsával, a City Cartel Buda ügyvezetőjével. Emellett elemeztük a prémium ingatlanok helyzetét, amelyek a lakásszektor különösen exkluzív szegmensét alkotják. Valamint szóba került az is, hogy a változó időkben mennyire fontos az ingatlanközvetítő személyisége, hitelessége és szakértelme.

Trendek és változások a lakáspiacon

– Hogyan jellemezhetjük jelenleg a lakáspiacot, hiszen olyan sok tényező változott meg az elmúlt időszakban, hogy a vevők és az eladók is csak kapkodják a fejüket?

– A meglehetősen sokrétű lakáspiacon az akár ellentétes hatást is kiváltó globális és lokális folyamatok következtében eltérő trendeket tapasztalhatunk területi megosztás alapján, így a főváros, a nagyvárosok, a kisebb települések tekintetében, illetve a sokak számára elérhető olcsóbb és a kevesek által megfizethető luxus kategóriák esetében.

A nagy értékű, luxus ingatlanokat vásárlók magatartása eltér a kis- és közepes értékű ingatlanok vevőinek magatartásától. Míg az előbbi kategóriába tartozók kevésbé, addig utóbbiak fokozottabban érzékenyek az ingatlanpiacot befolyásoló tényezőkre, az árak változásaira. Ezért a valós trendeket a kis- és közepes értékű ingatlanok piacán érdemes megfigyelni.

– Milyen trendeket láthatunk jelenleg? 

– Általánosságban elmondható, hogy a 2022 második feléig tartó áremelkedés lelassult, inkább stagnálás tapasztalható. Ez a vevői érdeklődés megváltozásának következménye. Hiszen a magas hitelkamatok, az energia- és rezsi árak növekedése, az infláció és a szomszédos országban zajló háború óvatosságra intette az érdeklődőket. Mindezek következtében az utóbbi időszakban a kereslet fokozatosan csökkent, miközben a kínálat általában inkább nőtt, a közepes értékű lakások esetében pedig erős túlkínálat alakult ki. 

Ma már mind a háborús helyzet, mind az energiaárak növekedése beépült az árakba, a piac tudomásul vette az állandósuló helyzetet.

Az ingatlanpiacot számos más tényező is befolyásolja, például a gazdasági helyzet, a kamatkörnyezet, euro/dollár árfolyam tendenciájának változása, a lakosság demográfiai jellemzői vagy a lakáspolitikai intézkedések (állami támogatások, szabályozások).

Mire figyelnek a vevők?

– Ezen a nagyon hektikus lakáspiacon kik vásárolnak és kik adnak el, vagyis jelenleg kik a célcsoportok? 

– A vásárlók kategorizálása során fontos a belföldi és külföldi érdeklődők megkülönböztetése. A külföldi, jórészt befektetői szemmel érdeklődők száma először a járványhelyzet, majd a szomszédban zajló háború következtében jelentősen csökkent. Mivel a külföldről áramló befektetői tőke jelentős volt (jelenlétük nagy hatással volt az árak növekedésére is), így ennek az érdeklődői rétegnek a csökkenése hiányként jelentkezik. A nyugat-európai befektetői körök egy része tartózkodó magatartást tanúsít, a keleti befektetői jelenlét viszont folyamatosan erősödik. Érzékelhető a távol-keleti beruházói érdeklődés fokozódása.  Ezzel szemben a hazai vásárlói kör a családpolitikai támogatási rendszer egyes elemeinek meghosszabbítása miatt újra bővül. Az új építésű lakások iránti kereslet továbbra is élénk. Az ingatlanpiacra a háború közelsége és az értékpapírok magas hozamú befektetési lehetősége is hatást gyakorolt. Hiszen néhány befektető óvatosabb lett, és nem az ingatlanpiacon, hanem az értékpapírpiacon fekteti be tőkéjét.

Az érdeklődők és az eladók csoportosítása során fontos megkülönböztetni azokat, akik valóban motiváltak azoktól, akik esetében az értékesítés vagy vétel esetlegesen megnövekedő időtartama nem gyakorol hatást az eladásra vagy a vásárlásra („motiválatlanok”). A motivált érintettek – általában élethelyzetbeli változások miatt – hajlamosabbak kompromisszumot kötni és rugalmasabbak. Figyelembe kell venni azt is, hogy az eladás és vásárlás szoros összefüggést mutat egymással. Hiszen aki értékesítette ingatlanát, az gyakran új ingatlanba költözik, vagy az értékesített ingatlanból származó bevételt befekteti más ingatlanba.

Mindezek alapján megállapítható, hogy a keresleti piacot az utóbbi időben felváltotta a kínálati piac. Vagyis jelenleg kevesebb vevő van a piacon, de ők elszántabbak és a szükséghelyzetben lévő eladóknál többet is tudnak alkudni.

– Mit keresnek jelenleg a vevők? Mire figyelnek, mit vesznek?

– Azok az ingatlanok, amelyek jó infrastruktúrával rendelkeznek és a legfontosabb szolgáltatások könnyen megközelíthetők, általában magasabb értékűek és gyorsabban elkelnek. Az elmúlt 1-2 évben azonban számos változás történt az ingatlankeresési tendenciákban és preferenciákban.

Az egyik legjelentősebb változás a járvány hatására alakult ki, felértékelődtek azok a lakások, amelyek nagyobb élettérrel, terasszal, kerttel rendelkeznek. 

A radikálisan megemelkedő építőipari költségek következtében megnövekedett a kereslet a jó állapotú, jelentős felújítást vagy renoválást nem igénylő lakások tekintetében. Egy másik trend az új építésű lakások iránti növekvő érdeklődés. Az új lakások többnyire jobb fűtési és hűtési rendszerekkel, energiatakarékosabb megoldásokkal és modernebb technológiákkal rendelkeznek, mint a régebbi épületek. Hasonló a következménye energia- és rezsiár növekedésének, amely következtében az érdeklődők szintén az új technológiai megoldások felé fordulnak.

Prémium szegmens

– Ön prémium ingatlanokkal is foglalkozik. Már beszéltünk arról, hogy egészen más gazdasági helyzetben vannak azok, akik magasabb árfekvésű ingatlanokban gondolkodnak. Mennyire különbözik a prémium szegmens az általános lakáspiactól?

– A prémium szegmens általában magasabb árkategóriába tartozó ingatlanokat jelent, amelyeknek presztízs lokációja, magasabb minősége, különleges adottságai vannak, több szolgáltatást és extrát nyújtanak, mint az általános lakáspiaci termékek. Árai kevésbé függnek a gazdasági válságtól vagy más piaci hatásoktól, mert a prémium szegmens vevői általában nagyobb anyagi tartalékokkal rendelkeznek és hajlandók magasabb árat fizetni az igényeiknek megfelelő ingatlanokért. Fontos megjegyezni azonban, hogy ez a már korszerű technológiákkal épült, nagy értékű lakóingatlanokra érvényes, amelyek tekintetében akár még mindig keresleti piacról beszélhetünk. Hiszen a milliárdos nagyságrendű, modern lakóingatlanok esetén nem alakult ki túlkínálat, miközben élénk a kereslet rájuk.

– A gazdasági válság idején, amikor a lakáspiac felbolydul, és a változások miatt elbizonytalanodnak az emberek, akkor felértékelődik az ingatlanközvetítő szerepe. Hogyan látja az ingatlanközvetítői piacot? Hogyan változott az elmúlt években vagy évtizedben?

– Az ingatlanközvetítői piac folyamatosan átalakul és alkalmazkodik a változásokhoz, az ingatlanpiaci trendekhez, a gazdasági környezethez, valamint a technológiai fejlődéshez. Az elmúlt években, évtizedben számos változás történt ezen a piacon – mint például a digitális technológiák elterjedése –, amelyek lehetővé teszik az ingatlanok online értékesítését és marketingjét. Az ingatlanközvetítő nagyon fontos szereplő, mivel az emberek nagy része még mindig személyesen keres fel minket, hogy segítsünk az értékesítésben vagy vásárlásban. 

Ennek következtében nagy a felelősség, sok tapasztalattal és komoly szakmai ismerettel kell rendelkezni az ingatlanpiac és a jogi előírások terén, valamint kiemelkedő értékesítési és ügyfélkezelési készségeket kell birtokolni. Az ingatlanpiac is átállt a digitális világra, mint például az online videó túrák, a videokonferenciák és a virtuális valóság megoldások, amelyek lehetővé teszik a virtuális megtekintéseket és tárgyalásokat.

Ellenőrzött Partner

– Mennyire fontos a személyesség vagy éppen a saját imázs építése az ingatlanközvetítő sikere érdekében?

– A személyes imázs és megítélés kulcsfontosságú. Ez különösen igaz a prémium ingatlanok piacán, ahol az ügyfelek nagyobb várakozásokkal és magasabb elvárásokkal rendelkeznek, nemcsak az ingatlanok, hanem a közvetítők tekintetében is. Az ügyfelekkel szemben tanúsított közvetlen, empatikus hozzáállás segít a bizalom kiépítésében, amely elengedhetetlen a hosszú távú, kölcsönösségen alapuló üzleti kapcsolatok kialakításához.

Ennek érdekében az ingatlanközvetítő személyes brandjének kidolgozása, jelenléte az online és offline csatornákon, a vevők igényeinek és elvárásainak megismerése és teljesítése, valamint a kommunikáció minősége és stílusa fontos tényezők a sikeres tevékenységhez.

A személyes hitelesség, kommunikáció mellett fontos a szakértelem, amely széleskörű jogi, gazdasági, pénzpiaci, építészeti, technológiai, marketing ismereteket feltételez. Az imázs és a személyes kapcsolat kiépítése segít az ügyfél elégedettségének növelésében, és hosszú távon is pozitív hatást gyakorol az üzleti kapcsolatokra.

– A hitelesség, személyes brandépítés kapcsán mit gondol, hogy az ingatlan.com Ellenőrzött Partner csomagja hasznos-e, mit eredményezhet a résztvevőknek?

– Az ingatlan.com Ellenőrzött Partner csomagja hasznos lehet mind az ügyfelek, mind az ingatlanközvetítők számára. Az Ellenőrzött Partner azt jelzi, hogy az ingatlanközvetítő az ingatlan.com által végzett ellenőrzésen átesett.

A programban résztvevő ingatlanközvetítő partnerek megbízhatóbbnak tűnhetnek az ügyfelek számára, akik így nagyobb bizalommal fordulhatnak hozzájuk.

Ezzel a címmel rendelkező ingatlanközvetítők a piaci szereplők között is kiemelkedőbb pozíciót foglalhatnak el. Az ügyfeleknek is érdeke, hogy megbízható, minőségi szolgáltatást kapjanak, és az Ellenőrzött Partner csomaggal rendelkező ingatlanközvetítők ezt a bizalmat megszolgálhatják.

Mi a jó hirdetési stratégia?

– A mostani kínálati piacon mi lehet a jó hirdetési stratégia? Több helyen érdemes vagy inkább néhányra kell koncentrálni és ott hangsúlyosabban megjelenni?

– A jó hirdetési stratégia mindig az ingatlanpiac körülményeitől függ, beleértve az árakat, a kínálatot és a keresletet is. Az ingatlan hirdetésének célja, hogy minél több potenciális vevőt érjen el és felkeltsék az érdeklődésüket. Ezért fontos olyan platformokat választani, ahol a célközönség nagy része megtalálható.

Az ingatlan.com és más online ingatlanportálok a kínálati piac fontos csatornái, hiszen naponta több száz vagy akár több ezer látogatót vonzanak, akik aktívan keresnek ingatlant.

Az utóbbi időben a közösségi média is egyre fontosabbá vált az ingatlanpiac szempontjából. A közösségi média az ingatlanok hirdetése mellett a márkaépítésre és az érdeklődőkkel való kapcsolattartásra is kiválóan alkalmas.

– Végezetül említsünk meg néhány prémiumingatlant, amelyeket ön különösen érdekesnek tart a kínálatában!

– A teljesség igénye nélkül ajánlok a Hegyvidéken egy lélegzetelállítóan panorámás villát, illetve szintén a XII. kerületben kínálok két másik luxusvillát is egy vételben. Ha pedig Budapesttől eltávolodunk, akkor különösen ritka lehetőség ez az 1910-ben épült, felújított mesebeli kastély, valamint egy különleges borbirtok kastéllyal a Balaton közelében.

Még több prémiumingatlan

Érdeklődsz a téma iránt? Ezt is olvasd el!