Az idei ingatlan.com konferencia vendégei átfogó képet kaphattak a pénz- és hitelpiaci várakozásokról. Visszatérő előadóként Nagy Tamás, az MNB Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság vezetője osztott meg értékes információkat piaci elemzésében. Előadásában a szakember azt a kérdést járta körbe, hogy “a lakáspiaci növekedés gátja vagy motorja lesz a hitelpiac jövőre?”.
Nagy Tamás, az MNB Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság vezetője már az első konferencián is az előadók táborát erősítette, a szervezők felkérését elfogadva pedig visszatérő előadóként idén is színpadra állt. Mivel a 2022-es előadásában előrevetített jelenségek idén valósággá váltak, érthető volt, hogy miért övezte most is nagy figyelem a szakember felszólalását. A három pillérre épülő elemzésben szó esett a makrogazdaságról, a lakáspiac helyzetének kiértékeléséről, illetve a finanszírozási környezet kilátásairól.
Makrogazdasági kitekintés
Nagy Tamás az előadását azzal kezdte, hogy megismertette a vendégeket a lakáspiacot is meghatározó makrogazdasági tényezők fontosabb adataival és az azzal kapcsolatos kilátásokkal. Az információk ismerete azért elengedhetetlen, mert ezáltal érthető meg leginkább az, hogy milyen környezetben kell helytállnia a lakás- és hitelpiacnak. Vagyis az eredmények értékelése csakis a kontextusuk ismeretében lehet pontos.
Az igazgató jelezte, hogy az adatok alapján kijelenthető, hogy a kedvezőtlenebb környezet ellenére is magas maradt a foglalkoztatottság, ami összevetve korábbi válság időszakokkal egyértelmű pozitívumnak tekinthető. Ezen erős fundamentumnak is köszönhető, hogy bár az infláció negatívan befolyásolta a reálbéreket, legfrissebb adatokon azt látják, hogy az év utolsó hónapjaiban már a GDP ismételt emelkedése várható. Ez a felívelő tendencia jövőre már a háztartások fogyasztásának emelkedését eredményezi. A szakember arra számít, hogy a jövő évtől széles bázisú, kiegyensúlyozott gazdasági növekedést tapasztalhatunk majd.
Lakáspiaci helyzetértékelés
A lakáspiacra rátérve az igazgató a csökkenő adásvételeket emelte ki. Az MNB saját statisztikái is azt mutatják, hogy éves alapon továbbra is csökkenő lakáspiaci és keresleti aktivitásról beszélhetünk. Prognózisuk szerint ez azt jelenti, hogy a 2022-es 150 ezres számmal szemben idén 115 ezer adásvétel várható, ami 23 százalékos csökkenést jelent.
Nagy Tamás jelezte, hogy az adásvételek éves visszaesése túlnyomórészt a hitelezett tranzakciók csökkenése miatt történt. Ennek köszönhetően arányaiban emelkedett a készpénzes vásárlások aránya, de tudható be az is, hogy a befektetési célú lakásvásárlások aránya is érdemben csökkent 2023 közepére.
A csökkenő hitelkihelyezés és adásvételszám érezteti a hatását az új lakások piacán is, hiszen ahogy az előadásból megtudhatták a vendégek, az átárazások aránya és az áremelések mértéke is csökkent a fővárosi újlakás-piacon.
A visszafogott kereslet hatása azonban a kínálati oldalon abban is megmutatkozik, hogy jelenleg magas szinten van az építési engedélyt megszerzett, de még el nem indított projektek száma Budapesten. Nagy Tamás kiemelte, hogy az országos trendekben is látható az építések és tervek visszafogottsága, hiszen az új átadások száma a nagyobb városokban, az építési engedélyeké a kisebb településeken csökkent jobban.
Finanszírozási környezet
Sokatmondó adatot osztott meg Nagy Tamás a hitelezésről. Az igazgató elmondta, hogy a lakáshitelezésen belül az új lakás vásárlására és építésére felvett hiteleknél a legnagyobb a visszaesés köszönhetően részben a tavalyi évben az MNB Zöld Otthon Programjában megvalósuló szerződéskötések okozta magas bázisnak is. Ez számszerűsítve annyit jelent, hogy a lakáscélú hitelezés 2023 második negyedévében 67 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest.
A szakember a CSOK-támogatások volumencsökkenéséről is beszámolt. Az adataik szerint a kihelyezett lakáshitelek csupán 18 százaléka volt CSOK támogatott hitel. A hitelkereslet visszaesése azonban a kizárólag támogatott hitelt felvevők körében is megfigyelhető, vagyis a CSOK-hitel és a Babaváró volumene is csökkent, előbbi 37 százalékkal, míg utóbbi 43 százalékkal.
Mindez arra utal, hogy a kamatok mellett egyéb tényezők, így a reálbérek jelenlegi és várható alakulása, a fogyasztói bizalom, illetve a gazdasági kilátások is jelentősen befolyásolják a lakáscélú hitelek felvételét és ezek időzítését.
Nagy Tamás kihangsúlyozta, hogy a jelenlegi ismeretek birtokában az valószínűsíthető, hogy a CSOK és a Babaváró feltételeinek szigorítása 2024-től csökkenteni fogja majd a lakáspiaci keresletet, ugyanakkor ez idei év utolsó hónapjaiban ez előrehozott keresletet is generálhat.
Az MNB Pénzügyi Rendszer Elemzése Igazgatóság vezetője előadását azzal zárta, hogy bár az adatokból egy kihívásokkal teli kép rajzolódik ki, a javuló gazdasági környezet és az otthonteremtési támogatásokban várható változások hatására élénkülő keresletre lehet számítani már 2023 év végén és fokozatos javulásra 2024 folyamán a kamatkörnyezet normalizálódásával.
Konklúzió
Nagy Tamás már a 2022-es előadásában is olyan víziókat osztott meg a hallgatósággal, amik napjainkra valósággá váltak. Idén szintén egy nagyon kardinális, és a lakáspiacot alapjaiban meghatározó területet járt körbe mély szakmaisággal. A vendégek így a II. ingatlan.com konferencián is olyan adatokkal, előrejelzésekkel lehettek gazdagabbak, amik segíthetnek nekik felkészülni a következő esztendő történéseire.