Kategóriák
Ugrás a hirdetésekhez

Mi az az elővásárlási jog, melyek a specialitásai, buktatói?

Jellemzően a nagyobb értékű adásvételeket, valamint adásvételi szándékunkat szerződéses formában szoktuk megvalósítani. Azonban az élet sokszínű és az adásvételek számos változatos formában kerülhetnek megkötésre, amelyek igencsak árnyalni tudják a képet. Ilyen változat az elővásárlási jog is, aminek a specialitásával és buktatóival ismerkedünk meg bővebben.

Elővásárlási jog

Az egyik viszonylag gyakran előforduló intézmény, amely jelen cikkünknek is a tárgya – az elővásárlási jog. Ahogyan a nevéből is következtethetünk rá, az elővásárlási jog egy jogosultság arra, hogy amennyiben a szerződés tárgyát eladják, úgy az elővásárlási jogosult elsőként tarthat igényt annak megvásárlásra. Egyszerűnek hangzik, azonban a valóság olykor komplikáltabb, mint ahogyan azt a törvény hasábjain olvashatjuk.

Mostani írásunkban röviden kitérünk néhány tipikus esetre, amikor ez az egyszerű képlet felborul. Egyúttal támpontokat is adunk, hogy mikre kell figyelnünk annak érdekében, hogy ne csorbuljon sem az adásvételi sem az elővásárlási szándékunk.

Milyen esetek szerepelnek a törvényben?

A törvény kimondja, hogy egy dolog tulajdonosa több különböző személynek is adhat ugyanarra a dologra elővásárlási jogot. Akik az igényüket a joguk keletkezésének sorrendjében tudják érvényesíteni. Tehát aki először kapott ilyen jogosultságot, akkor az ő szándéka az elsődleges. Ha nem él vele akkor a második, harmadik és így tovább. Külön előírás, hogy közös tulajdonon a tulajdonostársakat jogszabály alapján illeti meg az elővásárlási jog.

Törvényi kötelessége tájékoztatni a vételi ajánlatról a jogosultat a tulajdonosnak, aki el akarja adni azt az ingatlanát.

Nézzünk erre egy életszerű példát. Meghirdetjük az ingatlanunkat, kapunk rá egy csábítóan hangzó vételi ajánlatot és már el is akarnánk fogadni. Ekkor eszünkbe jut, hogy a szomszéddal még régebben alapítottunk a lakásra elővásárlási jogot. A szabályozás azt mondja, hogy a vételi ajánlat teljes terjedelméről tájékoztatnunk kell a jogosultat. Tehát a szomszéddal közölnünk kell, hogy milyen összegű ajánlatot kaptunk, mikor kell kifizetni, mikor kerül sor a birtokbaadásra, stb. A közlés módja történhet szóban is, írásban is, de az erősen ajánlott, hogy a tájékoztatás bizonyítható módon történjen meg. Ilyenkor ez az eladó részéről eladási ajánlatnak minősül és az ilyenkor szokásos szabályok lépnek érvénybe, vagyis a szomszédot terheli az ajánlati kötöttség.

Ajánlati kötöttség

Az ajánlati kötöttség röviden azt jelenti, hogy az eladó meghatároz egy időtartamot, ami alatt a lehetséges vevő megteheti az elfogadó nyilatkozatát, miközben ő maga vállalja, hogy ez idő alatt nem fogad el mástól ajánlatot az eladni kívánt dologra. Ha a jogosult élni szeretne az elővásárlási jogával, akkor az elfogadó nyilatkozata szerződéskötésnek minősül. Ha azonban nem reagál a határidőn belül (és nem menti ki magát a késedelem kapcsán) vagy visszautasítja a vásárlást, akkor szabadon értékesíthető az eredeti vásárlónak az adásvétel tárgya.

Ha elmulasztjuk értesíteni a jogosultat és így kötjük meg az adásvételi szerződést, akkor az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan!

Az elővásárlási jog érvényesítésének veszélyei

Azonban ahogyan a bevezetőben utaltunk rá, a valóság mindig produkál nem várt helyzeteket, melyekre oda kell figyelnünk. Főszabályként fontos megemlítenünk, hogy az elővásárlási jog az adásvételhez kapcsolódik, ebből kifolyólag, ha a tulajdon átruházása nem adásvétel keretében zajlik, akkor az elővásárlási jogunkkal nem tudunk élni. Tehát az ajándékozás, a tartási szerződés, a csereszerződés esetén nem hivatkozhatunk az elővásárlási jogunkra.

Tipikus esetek

Házastársak, gyermekek esetén

Az irányadó elv szerint az elővásárlási jogosult és a vele együtt élő házastársa (aki nem jogosult) az elővásárlási jogot együtt is gyakorolhatják. Természetesen a házastársat egyedül ez a jog nem illeti meg. Kiskorú esetén, ha ő a jogosult és gyakorolni kívánja a jogát, akkor szüksége van gyámhatósági hozzájárulásra is.

Mi a helyzet a vegyes szerződésekkel, amikor az eladás mellett csere is történik?

Ebben az esetben nem beszélhetünk egységes gyakorlatról. Elképzelhető, hogy a bíróság azt állapítja meg, hogy mivel a jogosult nem képes a cserét teljesíteni, ezért az egészre vonatkozóan elveszíti az elővásárlási jogát. De ha bizonyítani tudja a jogosult, hogy a csereelem csak a jogának kijátszására került a szerződésbe, akkor viszont érvényesítheti az igényét.

Több dolog átruházása esetén

A gyakorlat szerint, amennyiben egy ún. dologösszesség – aminek egyik elemére elővásárlási jogunk lenne – nem osztható fel, akkor az elővásárlási jogunkat az összes dologra gyakoroljuk. Abszurd példa: Ha egy lakóingatlan tetőszerkezetére lenne ilyen elővásárlási jogunk, akkor azt a ház megvásárlása nélkül nem tudnánk érvényesíteni, hiszen a ház a teteje nélkül nem „használható” rendeltetésszerűen. 

Kivétel ez alól, ha az eladó és a jogosult meg tudnak állapodni , vagy ennek hiányában a jogosult be tudja bizonyítani, hogy az eladó csak azért adja el a dolgokat egyben , hogy később visszaéljen a jogával.

Amennyiben a dolgok elkülöníthetőek egymástól (vagyis úgy oszthatók fel, hogy a részek önmagukban is használhatók legyenek), akkor természetesen a különálló részre vonatkozik csak az elővásárlási jogunk.

Elővásárlási jog nagyszámú jogosult esetén

Mi a helyzet akkor, ha sok embernek van elővásárlási joga az ingatlanunkra? A társasházaknál nem ritkaság, hogy az alapító okirat alapján a társasház összes tulajdonosa elővásárlási jogosult az összes ingatlanra, a számuk pedig elérheti akár a több száz főt is.

Ugyan a polgári törvénykönyv szerint az eladó nem köteles tájékoztatni a jogosultakat a vételi ajánlatról abban az esetben, ha ez számára „rendkívüli nehézséget” vagy „számottevő késedelmet” okozna. A bíró gyakorlat szerint nagyméretű jogosulti kör esetén fennállnak az előbb említett esetek. A földhivatali gyakorlat azonban 2022-ben megköveteli az összes elővásárlásra jogosult értesítését, vagy legalább az erre vonatkozó kísérletet (például tértivevényekkel igazoltan).

Amennyiben egy jogosult csak később szerez tudomást (neki fel nem róhatóan) egy adásvételről, amelyből kimaradt, a Kúria szerint kötelesek vagyunk az elővásárlási jog szerint eljárni és az addig tett adásvételi szerződés a hozzá kapcsolódó nyilatkozatokkal, ugyanúgy hatálytalanná válnak, mintha elmulasztottuk volna a tájékoztatást. Tehát, egy már teljesült adásvétel is megdőlhet, ha nem figyelünk az elővásárlási jogosultak tájékoztatására.

A blogcikk szerzője Dr. Havass-Sághy Gábor ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.

Ajánlott cikkek